Wohnkosten und staatliche Förderung

Wie hoch sind die Mietkosten?

Im Rahmen des Mikrozensus aus dem Jahre 2002 wurden auch die Mieten erfragt. Zur Bruttokaltmiete werden neben der Grundmiete die kalten Betriebskosten addiert, also beispielsweise die monatlichen Kosten für Wasser, Müllabfuhr und Kanalisation. Nicht zur Miete zählen hingegen die Ausgaben für Warmwasserversorgung, Zentralheizung oder Garagenstellplatz.

Mieten von Wohnungen in Hessen am teuersten

Für die Miete einer Wohnung zahlten die Deutschen 2002 im Durchschnitt 408 Euro im Monat. Der Preis pro Quadratmeter betrug 5,93 Euro. Trotz hoher Steigerungsraten in Ostdeutschland sind die Mieten in den neuen Ländern noch immer deutlich niedriger. Ein Ostdeutscher gibt im Monat im Schnitt nur etwa 324 Euro für die Miete auf, das entspricht einem Quadratmeterpreis von 5,29 Euro. Die Spanne der durchschnittlichen Monatsmieten in den einzelnen Bundesländern ist mit Werten zwischen 297 Euro und 480 Euro sehr hoch. Mecklenburg-Vorpommern hat mit knapp 300 Euro das niedrigste Mietniveau. Über dem bundesdeutschen Durchschnitt mit etwa 408 Euro liegen sieben Bundesländer, wobei das Mieten von Wohnungen in Hessen mit durchschnittlich 480 Euro Monatsmiete am teuersten ist. Bezogen auf die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche liegt Hessen mit 6,65 Euro aber nur an zweiter Stelle. Den Spitzenplatz nimmt Hamburg ein, wo der mit Abstand höchste durchschnittliche Quadratmeterpreis von 7,25 Euro zu zahlen ist.

Welche Faktoren haben Einfluss auf die Miethöhe?

Die Miethöhe wird zunächst von der Größe der Wohnung beeinflusst. Die Quadratmetermiete für eine kleine Wohnung mit bis zu 40 Quadratmetern Wohnfläche liegt zwar mit 7,39 Euro höher als bei größeren Wohnungen. Für eine solche kleine Wohnung wird aber dennoch monatlich nur etwa 232 Euro als Miete aufgewendet.

Ein zweiter Faktor mit Auswirkungen auf die Miethöhe ist das Baujahr der Wohnung. Ganz allgemein lässt sich sagen, dass ältere Wohnungen billiger sind als neue. Im früheren Bundesgebiet kosteten die bis 1900 entstandenen Wohnungen durchschnittlich 5,49 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wohnungen, die dagegen 2001 und später errichtet wurden, schlugen mit 7,24 Euro, also rund 32 % mehr, zu Buche. In den neuen Ländern ist die Situation ähnlich. Neubauten der Altersklasse 2001 und später sind rund 35 % teurer als alte Wohnungen, kosteten also 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Wie viel Prozent ihres Einkommens geben deutsche Haushalte für die Miete aus?

Durchschnittlich 22,7 % ihres Nettoeinkommens müssen deutsche Haushalte für die Bruttokaltmiete aufwenden. Mitte der 60er Jahre lag der entsprechende Durchschnittsanteil im früheren Bundesgebiet noch bei zehn Prozent. Alleinlebende müssen mehr als ein Viertel ihres Nettoeinkommens ausgeben, bei großen Familien ab fünf Personen sind es mehr als ein Fünftel. Ein beträchtlicher Teil der Haushalte wendet jedoch einen deutlich höheren Anteil seines Einkommens für die Miete auf: Fast jeder sechste Haushalt zahlt 40 % seines Haushaltseinkommens und mehr für seine Miete.

Während in den alten Bundesländern gut ein Viertel der Haushalte mindestens 35 % ihres Einkommens für Miete ausgeben, traf dies in den neuen Ländern lediglich auf 18,7 % zu. Umgekehrt entrichteten im Osten 39,5 % der Haushalte weniger als ein Fünftel ihres Nettoeinkommens für ihre Wohnungsmiete, im Westen waren es mit 30,2 % deutlich weniger.

Höhere Mietbelastung bei ausländischen Haushalten

Die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in den 1990er Jahren hat zu einem deutlichen Anstieg der Mietbelastung bei den ausländischen Haushalten geführt. Während die Belastungsquote 1993 bei 21 Prozent lag, waren es 1998 bereits 25,3 Prozent. Seither ist ein leichter Rückgang auf 24,3 Prozent zu verzeichnen.

Ausländische Haushalte zahlen höhere Miete für schlechtere Wohnungen. „Laut Bericht der Ausländerbeauftragten der Bundesregierung (Beauftragte 1994a, 41) zahlen Ausländer durchschnittlich 7 Pfennig mehr pro Quadratmeter als deutsche Haushalte. Nach den jüngeren Daten des Mikrozensus ist dieser Abstand größer geworden: er betrug 1998 48 Pfennig pro Quadratmeter (Winter 1999, 861, Tab. 2). Nach den SOEP Daten zahlen in Westdeutschland Deutsche im Durchschnitt 8,42 DM/qm Bruttokaltmiete, Ausländer 9,60 DM/qm. 1998 zahlten annähernd 30 % der ausländischen Haushalte in den alten Bundesländern über 14 DM/qm, während nur 25 % der deutschen soviel für die Miete aufwenden mußten. Die Ausländer wohnen deshalb angesichts ihrer niedrigeren Einkommen in kleineren Wohnungen (Statistisches Bundesamt, Mikrozensus Zusatzerhebung 1998).

In einer Mannheimer Untersuchung von 1977 (vgl. Ipsen 1978) ergab sich sogar, daß Ausländer für schlechtere Wohnungen höhere Preise zahlen müssen. Dieser Sachverhalt liegt wahrscheinlich auch dem ansonsten unlogischen Mißverhältnis zugrunde, dass Ausländer durchschnittlich in schlechter ausgestatteten Wohnungen leben, aber auch noch im Jahr 1998 eine durchschnittlich höhere Bruttokaltmiete bezahlten (11,07 DM/qm für Inländer zu 11,55 DM/qm für Ausländer; vgl. Winter 1999, 861). Diese Differenzen spiegeln sich in der subjektiven Bewertung der Miethöhe. Sehr günstig nach eigenem Urteil ist die Miete für 10,4 % der Deutschen. Bei Ausländern ist der Anteil derer, die ihre Miete als günstig beurteilen, nur halb so hoch, nämlich 5 %. Genau umgekehrt verhält es sich bei der Bewertung der Miete als viel zu hoch. Das geben 2,6 % der deutschen Mieter, aber 5 % der ausländischen Mieter an (SOEP).“ (Hartmut Häußermann und Walter Siebel, Soziale Integration und ethnische Schichtung - Zusammenhänge zwischen räumlicher und sozialer Integration. Gutachten im Auftrag der Unabhängigen Kommission Zuwanderung, S. 21, 22).

Wohnnebenkosten haben sich deutlich verteuert

Im Vergleich zur allgemeinen Steigerung der Lebenshaltungskosten liegt die Entwicklung der Mietpreise oberhalb der allgemeinen Verbraucherpreisentwicklung. Die deutlich gestiegene Mietbelastung spiegelt dabei nicht nur einen gestiegenen Quadratmeterpreis wieder, sondern auch eine erhöhte Zahlungsbereitschaft der Mieter: Sie ist zurück zu führen auf einen deutlich gewachsenen Wohnflächenkonsum und den verbesserten Ausstattungsstandard der Wohnungen.

In den vergangenen fünf Jahren ist die Wohnungsmarktsituation allerdings durch eine zunehmende Entspannung gekennzeichnet. Der Mietpreisanstieg erreichte mit etwa einem Prozent ein Niveau wie Mitte der 80er Jahre. Doch im Vergleich zu den Grundmieten haben sich die Wohnnebenkosten in der Vergangenheit deutlich stärker verteuert. Angesichts des hohen Preisanstiegs bei einigen Kostenarten sind die Nebenkosten zu einer Art „zweiten Miete“ mutiert. In den neuen Ländern machen die Nebenkosten sogar teilweise bis zu 50 % der gesamten Wohnkosten aus. Dieser Anteil dürfte aber auch für den Wohnungsbestand mit einfachem und mittlerem Standard in den alten Bundesländern gelten.

Staatliche Förderung I: Von der Objekt- zur Subjektförderung - das Wohngeld

Wenn die Höhe der Miete oder Belastung für angemessen großen Wohnraum die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Haushalts überfordert, kann Wohngeld - ein von Bund und Ländern getragener Zuschuss zu den Wohnkosten - beantragt werden. Es wird Mietern und Eigentümern gezahlt. In der Wohnungspolitik hat sich in den vergangenen Jahren ein fundamentaler Wandel vollzogen: die staatliche Fürsorge hat sich vom Wohnungsbau (Objektförderung) auf die Sicherung des Lebensunterhalts der Mieterhaushalte (Subjektförderung) verschoben. Das zeigt vor allem die Erhöhung der Ausgaben für das Wohngeld.

3,4 Mill. Haushalte erhielten Ende 2003 Wohngeld

„Rund 3,4 Mill. Haushalte erhielten am Jahresende 2003 in Deutschland Wohngeld. Dies waren 8,7 % aller privaten Haushalte. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Zahl der Empfängerhaushalte um 9,3 % gestiegen, so das Statistische Bundesamt. (...) Knapp zwei Drittel oder 2,2 Mill. der Empfängerhaushalte erhielten Ende 2003 als Mieter oder Wohnraumeigentümer die herkömmliche Form des Wohngeldes, nämlich das allgemeine Wohngeld. Von diesen 2,2 Mill. erhielten 93 % ihr allgemeines Wohngeld als Zuschuss zur Miete (Mietzuschussempfänger) und die restlichen 7 % als Zuschuss zu den Kosten ihrer eigenen Wohnung oder ihres Eigenheimes (Lastenzuschussempfänger). Gegenüber 2002 hat sich die Zahl der Haushalte mit allgemeinem Wohngeld um 13,6 % erhöht. Etwas mehr als ein Drittel der Empfängerhaushalte, nämlich 34 % oder 1,2 Mill. Haushalte, bezogen neben dem Wohngeld auch Sozialhilfe oder Leistungen der Kriegsopferfürsorge. Sie erhielten das Wohngeld in Form des besonderen Mietzuschusses. Im Vergleich zum Jahresende 2002 entspricht dies einer Steigerung von 1,9 %.“ (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 3. Dezember 2004)

Ursachen für steigende Zahl der Empfängerhaushalte

„Ursache für den deutlichen Anstieg der Zahl der Empfängerhaushalte von allgemeinem Wohngeld ist, neben der Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt, unter anderem das zum 1.Januar 2003 in Kraft getretene ‚Gesetz über eine bedarfsorientierte Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung‘ (GSiG). Dieses neue Sozialleistungsgesetz sieht für über 65-Jährige sowie für dauerhaft voll erwerbsgeminderte Personen ab 18 Jahren eine eigenständige Leistung vor, welche den grundlegenden Bedarf für den Lebensunterhalt sicherstellt. Empfänger von Leistungen nach dem GSiG haben in der Regel Anspruch auf allgemeines Wohngeld. Viele Grundsicherungsempfänger hatten bis Ende 2002 als Sozialhilfebezieher Anspruch auf besonderen Mietzuschuss.

Fast die Hälfte aller Wohngeldempfänger lebt allein (48,5 %), weitere 21,0 % leben in Zwei-Personen-Haushalten und 13,2 % in Drei-Personen-Haushalten. In den übrigen 17,3 % der Wohngeldhaushalte wohnen vier oder mehr Personen.“ (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 3. Dezember 2004)

Durchschnittsmieten der Wohngeldbezieher

„Die durchschnittliche monatliche Bruttokaltmiete der Mietzuschussempfänger betrug Ende 2003 5,66 Euro je m² Wohnfläche (Vorjahr: 5,59 Euro), die monatliche Belastung der Lastenzuschussempfänger lag bei durchschnittlich 4,23 Euro (Vorjahr: 4,30 Euro). Die Bezieher von besonderem Mietzuschuss wiesen mit monatlich durchschnittlich 5,79 Euro je m² Wohnfläche die höchsten Mietkosten auf (Vorjahr: 5,72 Euro).“ (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 3. Dezember 2004)

Ca. 5 Milliarden Euro jährliche Gesamtausgaben für das Wohngeld

„Die Gesamtausgaben für das Wohngeld betrugen im Jahr 2003 bundesweit knapp 4,9 Mrd. Euro, 6,9 % mehr als 2002. Davon entfielen 2,9 Mrd. Euro (+ 14,8 %) auf das allgemeine Wohngeld und 1,9 Mrd. Euro (- 3,2 %) auf den besonderen Mietzuschuss. Der durchschnittliche monatliche Wohngeldanspruch lag bei 129 Euro. Den Empfängerhaushalten von allgemeinem Wohngeld wurden im Monat durchschnittlich 108 Euro an Wohngeld ausgezahlt, den Empfängerhaushalten von besonderem Mietzuschuss durchschnittlich 169 Euro.“ (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 3. Dezember 2004)

Änderungen des Wohngeldbezugs durch Hartz IV

Zum 1. Januar 2005 ist für die weiter unten aufgeführten Personengruppen eine wesentliche Veränderung des Wohngeldrechtes eingetreten. Die Bezieher der nachfolgend aufgeführten Leistungen schieden nämlich zu diesem Zeitpunkt aus dem Bezug von Wohngeld aus:

• Arbeitslosenhilfe (künftig Arbeitslosengeld II)
• Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Bundessozialhilfegesetz sofern Wohnkosten enthalten sind (künftig Sozialgeld)
• Leistungen nach dem Gesetz über eine bedarfsorientierte Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung (künftig Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach dem Sozialgesetzbuch XII)
• Leistungen nach dem Bundesversorgungsgesetz oder einem Gesetz, das dieses für anwendbar erklärt
• Kinder- und Jugendhilfe nach dem Sozialgesetzbuch VIII
• Leistungen in besonderen Fällen und Grundleistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz

Wenn alle zum Haushalt rechnenden Familienmitglieder eine der vorstehenden Leistungen ab 01.01.2005 erhalten, werden die Wohnkosten künftig zusammen mit diesen Leistungen gezahlt werden. In diesem Fall wird ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich kein Wohngeldanspruch mehr bestehen. Wenn nicht alle Familienmitglieder eine der zuvor aufgeführten Leistungen beziehen, dann sind diejenigen Familienmitglieder wohngeldberechtigt, die ihren Lebensunterhalt durch eigene Einkünfte bestreiten. Alle Familienmitglieder, die keine Transferleistungen oder Sozialgeld beziehen, sind wohngeldberechtigt.

Staatliche Förderung II: Umstrittenes Instrument - die Eigenheimzulage

„Im Gegensatz zum breit akzeptierten Wohngeld muss die Eigenheimzulage zu den umstrittenen Instrumenten der Wohnungsmarktpolitik gezählt werden. Die Meinungsvielfalt, angefangen beim Gesamtvolumen der Fördermittel über die angemessene Höhe der Einkommensgrenzen bis hin zur generellen Infragestellung der Notwendigkeit des Instruments lässt sich im Allgemeinen in den unterschiedlichen Positionen und Forderungen wohnungspolitischer Akteure ablesen. (...)

Für die Auseinandersetzung um die Eigenheimzulage in den beiden letzten Legislaturperioden des deutschen Bundestages ist kennzeichnend, dass wohnungspolitische gegenüber haushaltspolitischen Überlegungen zweitrangig gewesen sind. Kurz: Nicht die Neujustierung einzelner Förderkriterien standen zur Diskussion, sondern die komplette Streichung der Eigenheimzulage. Dabei wurde der Eigenheimzulage ein Tatbestand ‚zum Verhängnis‘, der in den Jahren zuvor ihre Entwicklung befördert hatte - nämlich der Tatbestand, dass sie als Instrument nicht zu den integralen Bestandteilen der Wohnungspolitik zählt (wie das Mietrecht oder das Wohngeld), sondern als Instrument zur Beförderung auch anderer Ziele gesehen und damit anderen Politikfeldern zugerechnet worden ist. Dazu zählte früher die Vermögensbildung allgemein, die in den letzten Jahren besonders mit einer Reform der Altersicherung in Verbindung gebracht wurde (‚Riesterrente‘), und die Förderung junger Familien mit Kindern ließ sie zu einem Instrument der Familienpolitik werden. Diese Verkoppelung mit anderen Zielen und Politikfeldern kann erklären, warum die Eigenheimzulage in den letzten Jahren (nicht zuletzt finanziell) einen bemerkenswerten Bedeutungszuwachs erfahren hat. In einer Situation indes, in der Einsparmassnahmen nachdrücklich gesucht wurden (wie nach den letzten Bundestagswahlen), musste die Eigenheimzulage nicht nur wegen ihres Fördervolumens ins Blickfeld geraten, sondern auch deswegen, weil von ihr keines der genannten Politikfelder bzw. keines der in diesen Politikfeldern dominierenden Ziele substanziell abhängt.“ (Björn Egner, Nikolaos Georgakis, Hubert Heinelt, Reinhart C. Bartholomäi 2004: Wohnungspolitik in Deutschland. Positionen. Akteure. Instrumente, S. 94, 103)

Pro und Contra Eigenheimzulage

„Im Streit um eine Abschaffung der Eigenheimzulage hat das Umweltbundesamt (UBA) die Haltung der rot-grünen Bundesregierung unterstützt. UBA-Präsident Andreas Troge forderte in der Neuen Osnabrücker Zeitung vom Samstag die Streichung der Subvention, um den anhaltend hohen Flächenverbrauch in Deutschland einzudämmen.

2003 seien täglich 93 Hektar zusätzlich für Siedlung und Verkehr benötigt worden, sagte Troge der Zeitung zufolge. Das bedeutet, dass täglich eine Fläche von 124 Fußballfeldern zugebaut wurde. Das Ziel der Bundesregierung ist es, bis 2020 den Verlust freier Flächen auf 30 Hektar pro Tag zu reduzieren. Rot-Grün will im Rahmen des Subventionsabbaus die Eigenheimzulage streichen und das ersparte Geld in Bildung und Forschung investieren. Die Union hält hingegen an der Eigenheimzulage fest. Sie sei höchstens bereit, die Zukunft der Zulage im Rahmen einer ‚umfassenden‘ Steuerreform zu diskutieren, sagte Hessens Wirtschaftsminister Alois Rhiel (CDU) am Freitag der Netzeitung. ‚Ohne die Eigenheimzulage hätten viele Familien mit Kindern, gerade in Ballungsgebieten, kaum eine Chance, Wohneigentum zu erwerben‘, verteidigte der CDU-Minister die Subvention.
UBA-Präsident Troge regte an, die Grunderwerbsteuer in Neubaugebieten deutlich zu erhöhen und in bestehenden Siedlungen zu senken, um Zersiedlung unattraktiver zu machen. Generell solle die Ausweisung weiterer Neubaugebiete vermieden und Bautätigkeit nur noch in bestehenden Siedlungsgebieten zugelassen werden. Das gelte auch für den Gewerbebereich.

Troge unterstrich, der Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen könne heute weitestgehend durch Bauen im Bestand und durch die Nutzung von Brachflächen gedeckt werden. Die Bundesregierung wollte die Eigenheimzulage für Neufälle schon zum 1. Januar dieses Jahres streichen, kam damit aber Mitte Dezember im Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat nicht durch. Die Eigenheimzulage belastet die Haushalte von Bund und Ländern derzeit mit jährlich etwa 6,5 Milliarden Euro.“ (Umweltbundesamt gegen Eigenheimzulage. Union verteidigt Förderung von Wohneigentum, in: Handelsblatt vom 19. März 2005)