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Gemeinschaftliches Wohnen - eine Einführung

Artikel vom 24.05.2006

Was ist gemeinschaftliches Wohnen? Worin ähneln sich gemeinschaftliche Wohnprojekte - und worin unterscheiden sie sich? Welches sind die die gängigen Rechts- und Trägerformen? Fragen, die sich stellen, wenn es um die Entwicklung, Planung und Umsetzung von gruppenorienterten Wohnformen geht. Angesprochen sind Wohninitiativen, Wohnungs- und Kreditwirtschaft, planend und beratend Tätige sowie soziale Dienstleister und öffentliche Stellen als Initiatoren, Multiplikatoren, Träger oder Förderbehörden. Von Helene Rettenbach

Basisinformationen zum gemeinschaftlichen Wohnen

Das Forum Gemeinschaftliches Wohnen definiert gruppenorientierte Wohnprojekte als „dauerhafte Zusammenschlüsse von Menschen, die freiwillig und bewußt bestimmte Bereiche ihres Lebens räumlich und zeitlich miteinander teilen.“

Im Gegensatz zu einer Nachbarschaft, die sich meist zufällig bildet, nehmen die Mitglieder von Wohnprojekten aktiv Einfluss auf die Zusammensetzung der Gruppe und erarbeiten ein Konzept, in dem sie sich über verbindliche Grundlagen und Regeln des Miteinanders verständigen.

Wohngemeinschaften im Sinne einer gemeinsamen Haushaltsführung sind selten. Die meisten Projekte sind Hausgemeinschaften, in denen jeder Haushalt über eine abgeschlossene Wohneinheit verfügt. Nachbarschaftliche Wohnkonzepte können auch in Siedlungsprojekten umgesetzt werden.

Alle gruppenorientierten Wohnprojekte verstehen sich als Alternative zum anonymen Wohnen und setzen auf das Prinzip „Geben (wollen) und Nehmen (können)“. Darin unterscheiden sie sich vom Konzept „Betreutes Wohnen“, bei dem Dienstleistungen gegen Bezahlung zur Verfügung gestellt werden.

Weitere wichtige Merkmale sind:

  • Selbstorganisation: Kommunikations- und Entscheidungsstrukturen werden innerhalb der Gruppe geregelt. Bei der Verteilung der Aufgaben ergänzen sich die Interessen und Fähigkeiten der Bewohnerinnen und Bewohner.
  • Partizipation: Die Bewohnerinnen und Bewohner sind an der Projektentwicklung beteiligt und wirken bei der Planung, bei der baulichen Umsetzung und/oder in der Verwaltung mit.
  • Bürgerschaftliches Engagement: Viele Wohnprojekte suchen Kontakt zur Nachbarschaft im Quartier oder sind in Netzwerken aktiv.

Auf der Basis dieser Gemeinsamkeiten entfaltet sich - je nach Standort und Rahmenbedingungen - ein breites Spektrum von Bau-, Wohn- und Rechtsformen.

Bauform

Im Rahmen größerer Sanierungsvorhaben oder bei der Umnutzung leer stehender Gebäude können gemeinschaftliche Wohnprojekte im Bestand realisiert werden. Vereinzelt engagieren Wohninitiativen sich auch bei der Erhaltung denkmalgeschützter Bausubstanz. Die Mehrzahl der Objekte sind jedoch Neubauten - zum Beispiel als Verdichtungsmaßnahme, in Baulücken, auf Brachen oder im Rahmen einer Siedlungserweiterung. Neben dem Geschosswohnungsbau bietet sich besonders die Hofbebauung für nachbarschaftliche Wohnkonzepte an.

Wohnform

Gemeinschaftliche Wohnprojekte können zunächst nach ihrer Größe, also der Zahl der Haushalte sowie der Bewohnerinnen und Bewohner, differenziert werden. Weiteres Unterscheidungsmerkmal ist die Zusammensetzung der Wohngruppe, zum Beispiel  ihre Altersmischung, Haushaltsstruktur und  Zielgruppenorientierung.

Die Umsetzung von Zielen bestimmt darüber hinaus über die spezifischen Qualitäten des Projekts:

  • baulich-räumlich, zum Beispiel Gemeinschaftsräume oder barrierefreies Bauen
  • sozial, so durch gegenseitige Hilfe, Integration benachteiligter Gruppen wie auch quartiersbezogene Angebote
  • ökologisch in Form von Ressourcenschonung und Wohngesundheit
  • ökonomisch, sei es im Wege kostensparenden Bauens oder durch  gemeinsame Nutzung von Räumen und Gegenständen

Wahl der Rechtsform

Neben der Größe und der Zusammensetzung der Wohngruppe sind für die Wahl der Rechts- beziehungsweise Trägerform folgende Kriterien maßgebend, die sich aus der Konzeption des Projekts ableiten:

  • Gemeinschaftliche Verfügung und Partizipation: 
    Möglichkeit zur Beteiligung an wichtigen Entscheidungen, zum Beispiel im Hinblick auf Belegung und Bewirtschaftung des Wohnprojekts
  • Bindung und Verteilung von Verfügungsrechten:
    Möglichkeit zur Einschränkung individueller Verfügung, so durch Ausschluss spekulativer Verwertung oder durch Erbregelungen
  • Rechtssicherheit und Flexibilität:
    Möglichkeit zur Fixierung verbindlicher Verfahrensregeln, zum Beispiel bei Nutzerwechsel, und Anpassungsfähigkeit an veränderte Projektziele
  • Transparenz und Handhabbarkeit:
    Verständlichkeit und Überschaubarkeit der Vereinbarungen für alle Beteiligten bei adäquatem Aufwand

Gängige Rechts- und Trägerformen

Der Verein
Mit der Mindestzahl von sieben Mitgliedern ist die Gründung eines Vereins auch für kleinere Wohninitiativen kein Problem und kann ihnen schon bei der Projektentwicklung die Verhandlungen mit externen Partnern erleichtern. In der Wohnphase kann er sowohl für die interne Organisation des Projekts genutzt werden als auch Betreiber, zum Beispiel von Gemeinschaftseinrichtungen, oder Veranstalter, so für Angebote im Stadtteil sein. In der Rolle des Eigentümers oder Vermieters von Wohnungen findet man Vereine nur selten.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts - GbR
Die Rechtsform der GbR wird durch das gemeinsame Handeln der Gruppe begründet und bietet im Umgang mit dem gemeinsamen Eigentum am Objekt viel Gestaltungsfreiraum. Da jedes GbR-Mitglied mit seinem vollständigen Vermögen haftet, eignet sich das Modell eher für kleine Gruppen mit bis zu zehn Beteiligten oder für die Planungs- und Bauphase bei Baugemeinschaften. Längerfristige Bindungen sind etwa durch Aufnahme eines „neutralen Dritten als Hüter der Projektidee“ in die Eigentümerschaft oder Vergabe des Grundstücks in Erbpacht möglich.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Jeder Eigentümer ist für die Finanzierung und Unterhaltung seines Sondereigentums, also die eigene Wohnung mit zugeordneten Nebenräumen und -flächen individuell verantwortlich und haftet nur in Höhe seines Miteigentumsanteils. Eine Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Miteigentümer untereinander und den Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum. Ein Einfluss der Gruppe beim Eigentümerwechsel kann nur durch Vor- oder Ankaufsrechte gesichert werden.

Die Genossenschaft
Wegen ihrer demokratischen Grundprinzipien - „Ein Mensch - eine Stimme“, kein individuelles Eigentum - eignet sich die Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft besonders gut für größere Wohnprojekte mit dem Ziel langfristiger Bindungen. Seit etwa 20 Jahren entstehen immer mehr neue Klein- und Dachgenossenschaften, die sich auf gruppenorientierte Wohnformen spezialisiert haben.

Die GmbH
Zur Gründung einer GmbH ist ein Stammkapital von 25.000 Euro notwendig. Die Höhe der Anteile bestimmt das Stimmrecht der Gesellschafter. Die starke Position der Geschäftsführung kann vor allem in Vermietungsprojekten genutzt werden. Als Trägerform für ideell orientierte Wohnprojekte spielt die GmbH nur eine untergeordnete Rolle - zum Beispiel im Modell des Mietshäusersyndikats Freiburg.

Die Kooperation mit Partnern der Wohnungswirtschaft
Unabhängig von der gruppeninternen Organisationsform können Wohninitiativen mit externen Trägern zusammen arbeiten - ob in der Projektentwicklung, der Baubetreuung oder bei Verwaltungs- oder Mietverträgen. Um den Besonderheiten gemeinschaftlicher Wohnprojekte gerecht zu werden, kann dabei aber meist nicht auf Standardformulare zurückgegriffen werden. Hilfreich bei der Gestaltung von Vereinbarungen über die Kooperation können dagegen Erfahrungen aus realisierten Projekten sein.

Die Autorin: Helene Rettenbach, Innenarchitektin, ist in den Arbeitsfeldern Moderation, Konzeption und Beratung für gemeinschaftliche Wohnformen sowie barrierefreies Planen und Bauen tätig. Sie war 1989 Gründungsmitglied der PlanWerkStadt -  Institut für Stadtentwicklung und Projektberatung e.V. in Wiesbaden.