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Die Rückkehr der Wohnungsfrage? Ein Tagungsbericht

Artikel vom 22.08.2017

Eines ist auf der Fachtagung „Die Rückkehr der Wohnungsfrage“ deutlich geworden: Die zentralen Probleme der Wohnungspolitik waren nie wirklich gelöst, doch die Antworten auf die Wohnungsfrage fielen über die Zeit unterschiedlich aus. Wohin steuert die Wohnungspolitik jetzt? Und was sind die Strategien kommunaler Akteure, aktuellen Problemlagen zu begegnen? Von Heike Böhler und Max Kayser

Die Lage ist ernst

Die Grundprinzipien der deutschen Wohnungspolitik haben sich in den vergangenen zwanzig Jahren massiv verändert. Ging man bis in die 1970er und 1980er Jahre in der Bundesrepublik noch zaghaft mit Änderungen im Bereich der Wohnungsversorgung und des Mietrechts um, ist spätestens seit den Reformen des Kabinetts Schröder zu Beginn der Jahrtausendwende und der Abschaffung der Eigenheimzulage in der 16. Legislaturperiode unter Kanzlerin Merkel eindeutig, dass der Bund sich aus der aktiven Objektförderung zurückgezogen hat. Anstelle der Investitionen „in Steine“ ist die Subjektförderung getreten, welche die bedürftigen Haushalte ermächtigen soll, sich am Markt mit Wohnraum zu versorgen. Dies wird umso deutlicher, betrachtet man den Rückgang der Neubauaktivitäten im sozialen Wohnungsbau. So wurden im Jahr 2015, trotz eines 17-prozentigen Anstiegs im sozialen Wohnungsbau, lediglich 14.700 Sozialmietwohnungen fertig gestellt (BT-Drs. 18/11403: 20). Im Jahr 1980 belief sich der Neubau noch auf fast 100.000 Wohneinheiten. Insbesondere die Städte haben jedoch durch den stetig anwachsenden Zuzug einen steigenden Bedarf an preisgünstigen Wohnungen. Durch die geringe Menge an belegungsgebunden Sozialwohnungen müssen sich einkommensschwache Haushalte am klassischen Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen, dies resultiert in höheren Ausgaben seitens der Kommunen, die die Kosten der Unterkunft seit den Harz-Reformen von 2006 nach SGB II und XII tragen müssen. Zudem führt die erhöhte Nachfrage zu einer weiteren Anspannung des Wohnungsmarktes im Niedrigpreissegment, was wiederum zu einer Erhöhung der Mietbelastung für die unteren und mittleren Einkommensschichten führt. Die Kommunen sind dabei mehrfach gestraft. Neben den steigenden Kosten für Transferleistungen, müssen die Kommunen durch das Inkrafttreten der sog. Schuldenbremse (2011) einen ausgeglichenen Haushalt vorweisen. Zugleich hängt der in der in der Föderalismusreform I verabschiedeten Austritt des Bundes aus der sozialen Wohnraumförderung im Jahr 2019 wie ein Damokles-Schwert über den Köpfen der Stadtkämmerer. Die Kommunen müssen so die immer teurere Versorgung allein aus ihren Einnahmen sichern. Da hilft es nicht, dass internationale Investoren angesichts eines renditeschwachen Niedrigzinsumfeldes neue Anlagemöglichkeiten in deutschen Immobilien gefunden zu haben scheinen und die Preise weiter hochtreiben. Dies betrifft nicht nur die Großstädte, sondern durchaus B- und C-Lagen in den Mittelstädten, wie Dr. Michael Mießner in seinem Vortrag anhand der Beispiele Göttingen und Neuruppin eindrucksvoll dargelegt hat.

Die Lage ist demnach ernst, aber was kann man tun damit Wohnraum auch in Zukunft bezahlbar ist und sich überhitzte Wohnungsmärkte in Großstädten wie München oder Frankfurt wieder entspannen? Auf der Fachtagung „Die Rückkehr der Wohnungsfrage“ in der Schader Stiftung in Darmstadt wurden hierzu unterschiedlichste Perspektiven und Ansätze eingebracht.

In einem waren die Teilnehmer sich einig: Die Wohnungsfrage war nie wirklich weg. Dennoch kann angesichts der aktuellen verschärften Problemlage von einer erhöhten Dringlichkeit und daher einer „Rückkehr“ der Wohnungsfrage ausgegangen werden. Gleichzeitig zeigte die Konferenz, dass sich die wohnungspolitischen Debatten keinesfalls auf eine einzelne „Wohnungsfrage“ reduzieren lassen. Laut Prof. Dr. Dieter Rink erleben wir momentan nicht nur die Rückkehr der einen Wohnungsfrage, sondern die Rückkehr der Wohnungsfragen in Form von vielfältigen Problemstellungen. So umfasste das Themenspektrum die Fragen nach (Neu-)Bau und Design bedarfsgerechter Wohnungen, Aspekte innovativer Nutzungskonzepte sowie der inklusiven Gestaltung von Wohnraum in den Städten. Darüber hinaus ist die Wohnungsfrage auch immer eine soziale Frage, wie Vorträge zu sozialem Wohnungsbau, bezahlbarem Wohnraum und den Kosten der Unterkunft für Sozialhilfeempfänger deutlich machten. Angesichts der heterogenen Situation in unterschiedlichen Städten müssen wir diese Fragen heute differenziert entsprechend der lokalen Gegebenheiten stellen.

Die Fachtagung „Die Rückkehr der Wohnungsfrage“ ging jedoch über die reine Problemanalyse und das Aufwerfen von Fragen hinaus. Im Dialog zwischen Sozial- und Gesellschaftswissenschaften sowie Praktikern aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft wurden auch potentielle Lösungsansätze erarbeitet. Neben innovativen Bauformen und architektonischen Gestaltungskonzepten wurden insbesondere die unterschiedlichen gesellschaftlichen Akteure der Wohnungspolitik als mögliche Problemlöser identifiziert. Während einige Vorträge spannende Einblicke in private oder genossenschaftliche Initiativen sowie das Konzept „Wirtschaft macht Wohnen“ gaben, wurde insbesondere die herausgehobene Rolle der Kommunen betont. Trotz vielfältiger Herausforderungen wurden hier noch viele ungenutzte kommunale Gestaltungsspielräume und konkrete Maßnahmenvorschläge von den Konferenzteilnehmern benannt.

 

 

Neuer Wohnraum - aber wie? Die Gestaltung des Wohnraums der Zukunft

Ein erster Aspekt der Wohnungsfrage ist die Frage nach dem „Wie“ des Wohnens. Hier stellt sich die Frage, wie gute und bedarfsgerechte Wohnungen eigentlich in Zukunft gestaltet sein sollen.

Axel Koschany interpretiert die neue Wohnungsfrage dabei als einen vermehrten Bedarf an funktionalen, bezahlbaren Wohnungen. Als Lösungsansatz entwickelt er mit seinem Architektenbüro kompakte, smarte (d.h. platzsparende) Bauweisen, bei denen durch den Einsatz von standardisierten Bauteilen die Baukosten gesenkt werden. So setzt Koschany auf die Massenproduktion modularer Wohnsysteme, die so in der Herstellung günstig sind und den Wohnraum optimal ausnutzen. Wichtig ist es dabei, inwieweit es gelingt diese kostensparenden Ansätze mit hohem Wohnkomfort und architektonisch ansprechenden Gebäuden zu vereinen. In eine ähnliche Richtung argumentiert auch der Architekt Arne Steffen. Wohnungen müssen nicht besonders groß, sondern sinnvoll aufgebaut sein und sich an dem Bedarf der Menschen orientieren. Insgesamt wird hier der Neubau von Wohnungen als ein zentraler Lösungsansatz präsentiert, um die steigende Nachfrage in den Städten zu bedienen. Es muss also gebaut werden. „Und zwar höher, breiter und kompakter“ so Dr. Stefan Brauckmann vom Mendelson Institut. Er betont dabei im Kontext der Stadtentwicklung, dass hier insbesondere im Bereich der Kleinwohnungen für die steigende Anzahl an Einpersonenhaushalten nachgesteuert werden muss. 

 

 

Wer wohnt wie und wo? Nutzungsbezogene Problemstellungen

Hier zeigt sich eine enge Verzahnung zwischen der Bereitstellung und der Nutzung von Wohnraum. So ist die Pro-Kopf-Wohnfläche in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen. Dies ist nicht nur aus wohnungspolitischer, sondern auch aus einer nachhaltigkeitsorientierten Perspektive problematisch. Die Wohnungsfrage ist somit nicht nur eine Frage des Wohnungsbaus, sondern zunehmend auch eine Frage der Wohnungsnutzung.

Immer komplexere und vielfältigere Biographien oder „Multigraphien“ führe dazu, dass die Wohnbedürfnisse einer Person einem ständigen Wandel unterworfen sind. Die Wohnverhältnisse können dabei jedoch bislang nur bedingt angepasst werden. Beispielhaft zeigte Uwe Höger von der akp_ Stadtplanung+Regionalentwicklung dies beim Bestand der Einfamilienhäuser aus den Jahren 1960 bis 1980 auf, welche circa 13% des Wohnungsbestandes ausmachen. Diese wurden zumeist von jungen Paaren und Familien errichtet und bewohnt. Nach dem Auszug der Kinder werden die Einfamilienhäuser jedoch oft rund 30 Jahre als „empty nest“ von den Eltern genutzt. Es kommt so zum Phänomen des sogenannten „inneren Leerstands“. Die Anzahl der Einwohner in den oftmals homogenen Quartieren reduziert sich dadurch um 15-22%. Dies entspricht gleichzeitig einem Wohnraumpotential, dass durch einen „Umbruch“, also beispielsweise durch Umzüge in kleinere Wohnungen, in diesen Quartieren entstehen kann.

Bedarfsgerechtes Wohnen bedeutet demnach neben dem vermehrten Bau kompakter Wohnungen auch, flexible Nutzungskonzepte zu ermöglichen und Wohnungswechsel zu erleichtern. So sollte es möglich sein bei Bedarf, beispielsweise bei Familienzuwachs, die Wohnfläche zu erweitern, jedoch ebenso, diese bei schrumpfender Haushaltsgröße im Alter wieder zu verkleinern. Eine denkbare Maßnahme wäre hier beispielsweise die Förderung von mietkostenneutralen Umzügen in eine kleinere Wohnung im Alter. Darüber hinaus können Quartierskonzepte den altersbedingten Umzug innerhalb des eigenen Wohnviertels und somit den Erhalt der sozialen Kontakte im Alter erleichtern.

Für die Nutzung des bereits vorhandenen Wohnraums, insbesondere auf dem Land spricht sich Jürgen Römer unter dem provokanten Titel „Stadtfrust vs. „Landlust“ aus. Durch eine Aufwertung des ländlichen Umfelds, insbesondere durch den Ausbau des Breitbandnetzes, können ländliche Wohnstandorte und der dort vorhandene Wohnraum in Zeiten von Home Office und Digitalisierung attraktiver werden und so die angespannte Situation in den Ballungsräumen und Städten entlasten.

Neben Beruf, Alter und Familienstand führen auch weitere Eigenschaften wie das Haushaltseinkommen oder kulturelle Präferenzen zu immer differenzierten Bedürfnissen und Anforderungen an den Wohnungsmarkt. Kommunale Wohnungspolitik steht dabei vor einem „Balanceakt zwischen sozialem Inklusivitätsanspruch und notwendiger Zielgruppenorientierung“ so Tülin Kabis-Staubach und Prof. Dr. Reiner Staubach. Angesichts einer vielfältiger werdenden Stadtbevölkerung müssen hier die unterschiedlichsten Bedürfnisse befriedigt werden, vom Familienwohnen über altersgerechte Wohnungen bis hin zur Herausforderung der Integration von Zugezogenen mit Migrationshintergrund.

 

 

Wohnen zu welchem Preis? Soziale und finanzielle Aspekte der Wohnungsfrage

Gestaltung und Nutzung des Wohnraumes müssen Hand in Hand gehen und bieten innovative Ansatzpunkte für die Wohnungspolitik. Nichtsdestotrotz müssen diese Wohneinheiten zunächst finanziert werden, um dann kostengünstig auf dem Wohnungsmarkt vermietet werden zu können. Wohnungspolitik ist in dieser Perspektive eng verzahnt mit einer wirtschaftlichen und sozialen Frage. Der Frage „Wie kann Wohnraum bezahlbar bleiben?“ gingen gleich mehrere Vorträge auf der Tagung nach.

Während die Debatten über steigende Mieten bislang insbesondere in den Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin eine erhöhte Aufmerksamkeit erhalten, so zeigte der Vortrag von Dr. Michael Mießner, dass inzwischen auch sogenannte B- und C-Lagen-Städte zunehmend Ziel von Investoren werden und dadurch vermehrt unter Renditedruck geraten. Im Zuge der Liberalisierung des Finanzmarktes in den 90er Jahren wurden auch die Voraussetzungen für die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes geschaffen. In Folge der Finanzkrise gelten Investitionen in den Wohnungsmarkt inzwischen als sichere und stabile Anlageform. Auf der Suche nach lohnenden Investments und angesichts des umkämpften Marktes in den Städten kann inzwischen beobachtet werden, dass Investoren zunehmend auch auf B- und C-Lagenstädte wie beispielsweise Göttingen oder Neuruppin ausweichen. Es stellt sich die Frage, inwieweit der dadurch entstehende Renditedruck sich letzten Endes auf den realen Wohnungsmarkt und am Ende ganz konkret auf Mieter und Wohnungssuchende auswirkt.

Diese spüren bereits jetzt insbesondere in den Großstädten den Druck einer steigenden Mietbelastung, wie der Beitrag von Max Kayser, Björn Egner und Heike Böhler verdeutlichte. Als Determinanten einer hohen Mietbelastung konnten dabei in einer quantitativen Studie insbesondere der Anteil der Singlehaushalte, der Anteil der Studierenden sowie die Zahl der Einpendler, aber auch steigende Baulandpreise identifiziert werden. Mietmindernd wirkt sich hingegen der soziale Wohnungsbau aus.  Anhand zweier Fallstudien der wohnungspolitischen Diskurse in Dresden und Oberhausen zeigte sich zudem ein differenziertes Bild zwischen unterschiedlichen lokalen Problemlagen und Handlungsstrategien. So steht in Oberhausen das Ziel eines attraktiven Wohnraums und die enge Kooperation mit benachbarten Städten im Ballungsraum Ruhrgebiet im Vordergrund. Hingegen kann in vielen Städten angesichts steigender Mietbelastung ein vermehrter Fokus auf das Thema bezahlbare Mieten beobachtet werden. Nachdem in Dresden noch zu Beginn der 2000er Jahre angesichts niedriger Mieten und eines entspannten Wohnungsmarktes der kommunale Wohnungsbestand nahezu vollständig an einen internationale Investor veräußert wurde, ziehen nun die Mietpreise in der ostdeutschen Stadt deutlich an. Ein Anstieg, von dem Investoren annehmen, dass er sich auch in Zukunft fortsetzen könnte. In der lokalen Politik zeigt sich angesichts dieser Wende auf dem Wohnungsmarkt nun ein Umdenken hin zu einer wieder verstärkten kommunalen Steuerung und zu erneutem sozialem Wohnungsbau, um dem Problem hoher Mieten aktiv begegnen zu können und kommunale Handlungsspielräume zurückzuerhalten.

An der Schnittstelle zwischen Sozial- und Wohnungspolitik sieht Prof. Dr. Annette Spellerberg von der Technischen Universität Kaiserslautern angesichts dieses Kontextes eine klare Linie für die neue Wohnungsfrage: „Der Wohlfahrtsstaat ist gefordert!“. Wohnen ist ein existentielles Grundbedürfnis, dessen Finanzierung einen wichtigen Anteil des monatlichen Haushaltbudgets in Anspruch nimmt. Als Kenngröße nennt Spellerberg dabei die Mietbelastung. Diese drückt aus, welchen Anteil des Einkommens ein Haushalt für die Miete ausgeben muss. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote beträgt in Deutschland 27% des Einkommens. Hohe Mieten schmälern dabei insbesondere bei Geringverdienern und Familien das übrige zur Verfügung stehende Budget: In unteren Einkommensgruppen liegt die Mietbelastung bei über 40%. Spellerberg konstatiert insbesondere in den Großstädten einen zunehmenden Druck durch steigende Wohnkosten und unzureichenden Wohnraum auf die ärmeren Haushalte. Wohnungspolitik ist somit eng verzahnt mit der Frage nach sozialer Gerechtigkeit und gesellschaftlicher Teilhabe.

Doch nicht nur aus Gerechtigkeitsgründen, sondern schon allein aus finanziellem Eigeninteresse sollten Kommunen die Verbindung zwischen sozialen und wohnungspolitischen Fragen beachten. So kommen die Kommunen entsprechend  SGB II / XII für die Kosten der Unterkunft von Sozialhilfeempfängern und anderen Leistungsbeziehern auf. Dies führt zu nicht unerheblichen Kosten für den kommunalen Haushalt, was insbesondere in Zeiten klammer kommunaler Kassen relevant ist. Die Deckung der Kosten der Unterkunft dient primär der Existenzsicherung. Jedoch können Kommunen ihren Handlungs- und Bemessungsspielraum bei der Festsetzung von Angemessenheitsgrenzen nutzen, um weitere politische Ziele zu verfolgen. Eine gezielte Wohnungspolitik kann so darauf ausgerichtet sein, Ghettoisierungen und Segregationseffekten zu vermeiden, sowie durch die Ermöglichung der Anmietung sanierter Wohnungen auch einen klimapolitischen und langfristig nachhaltigen Beitrag leisten. 

 

 

Wer trägt zur Lösung der Wohnungsfrage bei? Akteursvielfalt in der Wohnungspolitik

Neben der Frage, wie der neu zu schaffende Wohnraum aussehen soll und welche Nutzerbedürfnisse er erfüllen muss, bildete die Frage, wer Wohnraum bereitstellen und gestalten soll, einen zentralen Diskussionsstrang der Konferenz. Unter der Überschrift „Akteure und Verfahren“ wurden dabei verschiedene Ansätze diskutiert.

Zur großen Akteursvielfalt tragen beispielsweise Formen gemeinschaftlichen Wohnens bei. Deren Grundprinzip ist eine hohe soziale Selbstverwaltung der Menschen, die zusammenziehen oder wohnen. Initiativen zum gemeinschaftlichen Wohnen können hier neue Impulse setzen, beispielsweise indem sie flexiblere Wohnformen und eine bedarfsgerechte Anpassung des Wohnraums ermöglichen, aber auch Räume für gemeinschaftliche Aktivitäten schaffen. In den diskussionsorientierten Dialogcafés wurde dabei die Fragen aufgeworfen, wie Erfahrungen mit Selbstorganisation den sozialen Wohnungsbau transformieren können und welche Rolle einem „sozialen Wohnungsbau von unten“ bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum einnehmen kann. Um solche alternativen Wohn- und Eigentumsformen zu fördern, können Städte aktiv die Rahmenbedingungen lokaler Wohnungspolitik gestalten. Ein Beispiel ist das so genannte Frankfurter Verfahren mit seiner Konzeptvergabe, bei der der Zuschlag für Wohnungsbauprojekte an nicht an den höchstbietenden Investor geht, sondern an den Bewerber mit dem besten Konzept, das entsprechend klarer qualitativer Kriterien überzeugt, beispielsweise durch einen innovativen Ansatz für gemeinschaftliches Wohnen und sozialverträgliche Mieten.  Darüber hinaus kann ein Liegenschaftsfonds gezielt Räume für gemeinschaftliches Wohnen zur Verfügung stellen, wie Birgit Kasper vom Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnungswesen darstellt.

Als wichtiger Akteur im Feld der sozialen Wohnungsversorgung können laut Joscha Metzger die Wohnungsgenossenschaften gelten. Genossenschaften gelten nach wie vor als „soziale“ Akteure und können so bei Debatten um knappen oder teuren Wohnraum Konflikte beruhigen. Nichtsdestotrotz müssen hier auch die Grenzen der genossenschaftlichen Organisation beachtet werden. Zwar verfolgen die Wohnungsbaugenossenschaften nicht die Renditemaximierung als Hauptziel, dennoch sind sie an einer „guten sozialen Durchmischung“ interessiert, bei der auch finanzstarke Mieter angesprochen werden. So können Wohnungsbaugenossenschaften mitunter als „nachholende Gentrifizierer“ zu einer veränderten Sozialstruktur beitragen und finanz­­­schwache Mieter in andere Stadtteile verdrängen. Entscheidend für die jeweilige Entwicklung im Bereich der Genossenschaften ist laut Metzger daher, welche Rahmen­bedingungen für das Handeln von Wohnungsmarktakteuren auf politischer Ebene geschaffen werden.

Neben den klassischen Akteuren auf dem Wohnungsmarkt besteht zudem ein Potential zur Entlastung kommunaler Wohnungsmärkte durch die Bereitstellung bezahlbare Mitarbeiterwohnungen, wie Lena Abstiens von der RegioKontext GmbH unter dem Titel „Wirtschaft macht Wohnen“ erläutert. Auch für die Unternehmen bietet dieses Konzept Vorteile, da sie Mitarbeitern so attraktive Konditionen bieten können und diese langfristig an den Betrieb binden. Dabei kann der Impuls für solche „Werkswohnungen“ oder Mitarbeiterwohnungen durchaus auch von der Kommune kommen, wie das Beispiel Sylt deutlich macht: Hier wurde die Bereitstellung von Mitarbeiterwohnungen zur Auflage für die Erweiterung eines Hotels gemacht. Weitere Möglichkeiten liegen in der Zusammenarbeit mit kommunalen Wohnungsunternehmen. Kommunen können so aktiv die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum vorantreiben.

Während eine Vielfalt an Akteuren einen Beitrag zu gutem und bezahlbaren Wohnen leisten können, so wird doch deutlich, dass die Rahmenbedingungen für deren Handeln stets von der kommunalen Politik geformt und gestaltet werden müssen.

 

 

Was tun in den Kommunen? Wohnungspolitische Handlungsspielräume nutzen

Hier stellt sich die Frage nach den Handlungsmöglichkeiten der Kommune angesichts wachsender Herausforderungen im Bereich Wohnen.

Wie von Prof. Stephan Grohs und Steffen Zabler herausgearbeitet haben, besteht eine hohe Varianz in den Strategien der Städte hinsichtlich ihrer Haushaltsausgaben im Bereich der Wohnungs- und Sozialpolitik. Interessant ist vor allem die Rückkehr des sozialen Wohnungsbaues auf die kommunale Agenda, da eine bloße Steuerung über kostenintensive Belegrechte an ihre Grenzen stößt. Dieser Paradigmenwechsel in der kommunalen Wohnungspolitik wurde im Rahmen der Tagung von Prof. Dieter Rink näher erläutert. So spiegelt sich insbesondere in den Schwarmstädten der öffentliche Diskurs die angespannte Lage am Wohnungsmarkt wieder. Die prominente Platzierung der Wohnungsfrage im politischen Diskurs der jeweiligen Städte führt sowohl zu einer Erarbeitung neuer kommunaler Wohnkonzepte, als auch zu einer erneuten Etablierung altbekannter Instrumente wie die soziale Bodennutzung oder kommunaler Wohnungsbau.

Die Städte und Kommunen stehen heute in der Wohnungspolitik vor immensen Herausforderungen. Der Ruf nach „mehr bezahlbarem Wohnen durch aktive Wohnraumförderung auf der kommunalen Ebene“ wurde dabei auf der Tagung vielfach von Wissenschaftlern und Praktikern erhoben. Folgt man Arnt von Bodelschwingh von der RegioKontext GmbH, dann bedeutet die neue Wohnungsfrage in erster Linie die Frage, wie Kommunen bezahlbares Wohnen fördern können. Die Antwort ist für ihn dabei klar: „Wir brauchen mehr soziale Wohnraumförderung“. Diesem Zitat Bodelschwinghs schließen sich im Laufe der Konferenz viele der anwesenden Experten aus Wissenschaft und Praxis an. Dabei sieht von Bodelschwingh Wohnraumförderung als zentrale Gestaltungsaufgabe für die Kommunen. Wie konkret eine solche aktive Wohnraumförderung aussehen kann, verdeutlicht er anhand einiger praxiserprobten Konzepte. Er verweist auf vielfältige Vorteile einer aktiven kommunalen Wohnungspolitik, insbesondere mittels des Instruments der Sozialbindung. Mit diesem Instrument erwirbt die Kommune Sozialbindungen, das heißt die Option auf günstig vermieteten Wohnraum. Dieser kann dann bevorzugt bestimmen Gruppen, beispielsweise einkommensschwachen Haushalten und Familien zur Verfügung gestellt werden. So haben die Kommunen zudem einen konkreten Einfluss auf die Kosten der Unterbringung von Sozialhilfeempfängern und können hohe Kosten für das kommunale Budget durch überteuerte Mieten vermeiden. Auch in Zeiten klammer kommunaler Kassen kann der Ausbau von Sozialbindungen lohnend für Kommunen sein. Konkret lenkt Bodelschwingh die Aufmerksamkeit auf zwei innovative Politikinstrumente, die den Kommunen neuen Handlungsspielraum in der Wohnungsfrage verschaffen, um das Ziel einer vermehrten sozialen Wohnraumförderung bei gleichzeitig kontrollierbaren Kosten zu erreichen. Dies sind zum einen die mittelbare Belegungsbindung und zum anderen die zielgenaue, flexible Sozialbindung nach dem Potsdamer Modell. Für eine gezielte Nutzung von Belegungsrechte plädieren auch Regina Heibrock, Sozialplanerin und Dr. Martin Lenz, Bürgermeister aus der Stadt Karlsruhe. Aus Ihren praktischen Erfahrungen leiten Sie die Erkenntnis ab, eine gezielte Belegungssteuerung auch in Zeiten von Wohnungsknappheit Inklusion am lokalen Wohnungsmarkt erreicht werden kann. Kommunen können so nicht nur zu bezahlbarem Wohnraum beitragen, sondern auch die soziale Durchmischung innerhalb der Kommune gezielt fördern und für ein gutes Miteinander in den einzelnen Stadtteilen sorgen.

In diesem Kontext betont Hilmar von Lojewski in seiner Rolle als Beigeordneter des Deutschen Städtetags, „wie eng der Erhalt des sozialen Friedens und der Zusammenhalt von Stadtgesellschaften mit der erfolgreichen Beantwortung drängender wohnungspolitischer Fragen verbunden sind“. Er fordert daher eine verstärkte Berücksichtigung des Gemeinwohlprinzips in der Raumpolitik auf allen politischen Ebenen. So sollen Bodenspekulation eingedämmt und den Städten der Zugriff auf potentielles Bauland für eine soziale Bodennutzung erleichtert werden. Weitere kommunale Handlungsspielräume sieht auch die Darmstädter Stadträtin Iris Behr in der Anwendung kommunaler Vorkaufsrechte oder durch die Bodenvergabe im Erbbaurecht, bei der kommunale Grundstücke nicht verkauft werden, sondern langfristig im Besitz der Kommune bleiben. Gerade angesichts einer zunehmenden Finanzialisierung zeigen sich laut Iris Behr zudem durchdachte städtebauliche Verträge als sinnvolles Instrument, mit denen das Baurecht für Investoren an die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gekoppelt wird. „Investoren können und müssen sich auf diese Art der Planung und die Bodenentwicklung einstellen“, so Behr. So soll verhindert werden, dass die Forderung nach schneller Rendite letzten Endes auf dem Rücken der Mieter und Wohnungssuchenden ausgetragen wird. Trotz oder gerade wegen der vielfältigen Herausforderungen in der Wohnungspolitik sollten die Kommunen so gezielt verschiedene Handlungsspielräume nutzen, um das Thema Wohnen nachhaltig und zukunftsorientiert zu gestalten.

Was deutlich wird ist, dass die Debatte zur Wohnungspolitik intensiv geführt wird und hieraus eine Reihe neuer und alter Ideen wieder auf die politische Agenda gelangt sind. Die Fachtagung hat dabei bewiesen, dass der kontinuierliche Dialog zwischen Gesellschaft, Wissenschaft und Praxis diesen Prozess sinnvoll begleiten und gestalten kann.

Die Autoren

Heike Böhler und Max Kayser sind wissenschaftliche Mitarbeiter am Institut für Politikwissenschaft der Technischen Universität Darmstadt.