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Auftaktveranstaltung des Bundeswettbewerbs "Stadtumbau Ost" am 15.11.2001 in Berlin

Artikel vom 15.11.2001

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) unterstützte die Entwicklung kommunaler integrierter Stadtentwicklungskonzepte mit dem Wettbewerb "Stadtumbau Ost - Für lebenswerte Städte und attraktives Wohnen". Der Wettbewerb lief von November 2001 bis September 2002. Nachfolgend sind die Beiträge der Auftaktveranstaltung am 15.11.2001 in Berlin dokumentiert.

 

 

Neue Aufgabe Stadtumbau: Zur allgemeinen Sicht auf schrumpfende Städte und peripherisierte Regionen in den ostdeutschen Ländern (Kurzthesen)

Seit einiger Zeit findet die Problematik der Schrumpfungsprozesse in ostdeutschen Städten erhöhte Aufmerksamkeit in der Fachwelt und in der Öffentlichkeit. Das Thema ist inzwischen von der Politik in mehrfacher Weise aufgegriffen worden. Eine Expertenkommission und ein Pilotprojekt haben zusätzliches Wissen bereitgestellt, um eine ungewohnte Herausforderung wirksam beantworten zu können.

Zu klären ist, wie die Antwort auf die Schrumpfungsprozesse politisch-strategisch und fachlich-instrumentell formuliert und auf den Weg gebracht werden kann. Dazu ist meiner Auffassung nach auch ein weiterer Beitrag der Forschung erforderlich. Bis heute fehlt ein strategisches Wissen darüber, in welcher Weise schrumpfende Prozesse in Städten und Regionen konzeptuell aufgegriffen und in eine konstruktive Wende überführt werden können.

Die diagnostizierte Problematik wird mit unterschiedlichen fachlichen Begriffen beschrieben. Eine Auswahl eines bestimmten Leitbegriffs erscheint nicht zwingend. Hingegen bedarf es eines normativen Begriffs im Hinblick auf die angestrebte künftige Entwicklung in Städten und Regionen. Hierfür wird der Leitbegriff „Regenerierung“ vorgeschlagen. Damit soll in einer positiven Intentionalität die – unterschiedlich zu akzentuierende – Problemdefinition mit den für hilfreich erachteten Handlungsperspektiven in Verbindung gebracht werden. Gleichzeitig ist damit eine Konnotation der „Erholung“ und „Erstarkung“ eines komplexen Systems verbunden. Zusammen besagt dies: Wir halten eine Neubestimmung der ostdeutschen Städte und ihrer künftigen Entwicklungen trotz verschärfter Probleme für möglich. Nur über eine Neubestimmung der ostdeutschen Städte werden sich auch die Entwicklungsperspektiven der peripherisierten Regionen begründen lassen.

In den 80er und 90er Jahren sind in Europa zahlreiche Experimente mit neuen Konzepten der Stadtentwicklung gemacht worden, wie z.B. in Helsinki, Rotterdam, Glasgow, Huddersfield, in Deutschland in den Städten der IBA Emscherpark oder etwa in Neunkirchen/Saar. Die Städte fanden offenbar einen Weg, wie sie sich - nach einer Phase des Niedergangs - die ökonomische und die soziale Entwicklung für die eigene Stadtentwicklung zunutze machen konnten. Die Stadt Glasgow in Schottland hat es – nach 70 Jahren deprimierender Negativentwicklung – ab 1990 mit der Rolle als Kulturstadt Europas geschafft, aus Verlusten und aus dem Eindringen externer Kulturauffassungen den Weg zu einer neuen stadtkulturellen Identität zu schaffen. Hauptakteur war dabei die Stadtverwaltung mit sektoralen Strategien, also ohne sogleich mit dem Anspruch auf Integration die Initiativen zu überfrachten. In der Stadt Huddersfield in Mittelengland (etwa 30.000 Einwohner) wurde ein eigenes Modell zu Inszenierung städtischer Kreativität (mit einer geplanten Laufzeit zwischen 1996 und 2003) eingeschlagen. Nach der Generierung von Ideen und Projekten und deren anschließender Verwirklichung solle es vor allem darum gehen, Netzwerke zu bilden und die neuen Ideen zirkulieren zu lassen, eine geeignete Plattform für künftige Angebote der städtebaulichen Entwicklung zu schaffen sowie die jeweiligen Schritte reflexiv zu begleiten und zu bewerten. Auch im Westen der Bundesrepublik gibt es durchaus langjährige Erfahrungen, wie aus Schrumpfungsprozessen wieder neue Impulse für die Stadtentwicklung erwachsen können. Die Region der IBA-Emscherpark (5,3 Mio Einwohner) hatte bis zum Beginn der Internationalen Bauausstellung den Verlust von etwa 600.000 Arbeitsplätzen zu beklagen; die Arbeitslosigkeit lag bei etwa 13 %. Mit den IBA-Projekten über einen Zeitraum von 10 Jahren erhielten Städte wie Duisburg, Gelsenkirchen oder Oberhausen neue Impulse für die ökologische Regenerierung, für interessante Neubebauungen und kreative Kulturprojekte. Eine andere Denkweise, die Konzipierung von Projekten quer zu den üblichen Abgrenzungen sowie das Anknüpfen an Schwächen der Region, die sich auf kreative Weise in künftige Stärken ummünzen lassen, zählten zu den markanten Kennzeichen der IBA. Wichtige Erkenntnisse in der Arbeits- und Finanzierungsweise sind inzwischen in andere Teilregionen in Ostdeutschland (Bitterfeld, Lausitz) exportiert worden. Man wird eine Reihe von Gemeinsamkeiten zwischen dem Vorgehen dieser Städte finden. Eine Auswertung dieser Erfahrungen wäre für die Antworten auf die ostdeutsche Situation außerordentlich hilfreich. Auch in dem ostdeutschen Pilotprojekt zeigt sich, dass bereits einige Städte interessante Wege einzuschlagen begonnen haben (z.B. Leinefelde).

Mit der Überschrift „Stadtumbauprogramm Ost“ signalisiert das Bundesministerium, dass vor allem über investive Mittel neue Impulse für die ostdeutsche Stadtentwicklung in den nächsten Jahren gesetzt werden sollen. Dies ist ein richtiges Vorgehen und eröffnet bereits die Möglichkeit, städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Konzeptionen besser als bisher miteinander zu integrieren.

Darüber hinaus erwartet das Ministerium zu recht, dass die jetzt zu ergreifenden Umbaumaßnahmen in ein jeweils neu zu entwickelndes Stadtentwicklungskonzept einzubetten sind. Darüber hinaus scheint allerdings eine breitere Aktivierung der Ressourcen und der Handlungsmöglichkeiten in den einzelnen Städten und Regionen unverzichtbar. Wenn die städtischen Situationen in ihrer ganzen Komplexität zum Handlungsfeld von Entwicklungsmaßnahmen gemacht werden, dann verlagert sich Stadtpolitik mit ihrem Schwerpunkt von der physischen Infrastruktur zur Städtedynamik und zur Lebensqualität der Stadtbewohner insgesamt. Das bedeutet nicht, dass städtebauliche Maßnahmen keine Rolle spielen. Aber sie werden eingebunden in ein breiteres Verständnis von Regenerierung; sie müsste im Sinne eines sich selbst tragenden Prozesses organisiert werden, der den Menschen Gelegenheiten zur Entfaltung und Mitgestaltung eröffnet, wodurch eine stärkere Basis für eine spätere Wettbewerbsfähigkeit der Städte bzw. Regionen entstehen kann.

Diese Themen und damit verbundene Beratungen für einzelne Kommunen bilden zusammen mit dem Stadtumbauprogramm Ost wichtige Beiträge für eine konzeptuelle Orientierung der künftigen Stadtentwicklung in Deutschland.

Von Prof. Dr. Karl-Dieter Keim, Direktor des Instituts für Regionalentwicklung und Strukturplanung (IRS)

Integrierte Stadtentwicklungskonzepte: keine fertigen Rezepte, aber wertvolle Erfahrungen. Ergebnisse eines BMVBW-Forschungsprojektes

Im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen bzw. des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung bearbeitete unser Institut für Regionalentwicklungund Strukturplanung in Erkner gemeinsam mit dem Dresdener Institut für ökologische Raumentwicklung und dem Berliner Planungsbüro ADVIS seit Januar 2001 ein Forschungsprojekt der Ressortforschung zur Aufstellung Integrierter Stadtentwicklungskonzepte in Städten der neuen Länder.

Zielstellung dieser Arbeit war es,

  • den gegenwärtigen Stand der Arbeit an derartigen Konzepten in den neuen Ländern zu erfassen und zu analysieren,
  • besonders beispielhafte Konzeptionen (sogenannte Best Practices) zu dokumentieren,
  • ein auf möglichst einfachen Schritten aufgebautes Prognosemodell zur Wohnungsnachfrage zu entwickeln,
  • sowie den Erfahrungsaustausch unter den Ländern und Kommunen einschließlich der Wohnungsunternehmen und –verbände zu fördern.

 Der Startworkshop in diesem Projekt fand am 8. Mai 2001 in Berlin statt. Mit der heutigen Fachtagung wird dieser Arbeitsprozess im wesentlichen abgeschlossen. Das Ergebnis unserer Arbeit liegt Ihnen als Veröffentlichung und damit auch als eine Grundlage für die heutige Veranstaltung vor.

Die Notwendigkeit, die im Kontext mit Schrumpfung und Leerstand anstehenden komplizierten Stadtumbauprozesse in Ostdeutschland durch geeignete Integrierte Entwicklungskonzepte der Städte bzw. Gemeinden vorausschauend vorzubereiten, wird heute allgemein anerkannt und in vielen Kommunen bereits als eine prioritäre Herausforderung gesehen.

Nach unseren Kenntnissen wird derzeit in ca. 150 bis 200 Kommunen bereits an Integrierten Stadtentwicklungs- bzw. Stadtumbaukonzepten gearbeitet, darunter knapp 30 Kommunen im Land Brandenburg, knapp 70 Kommunen im Freistaat Sachsen, nahezu 50 Kommunen in Sachsen-Anhalt und über 40 Kommunen im Freistaat Thüringen.

Während in einer Reihe von Städten bereits abgeschlossene oder weitgehend abgeschlossene Konzepte vorliegen, ist die Konzeptentwicklung in zahlreichen anderen Städten noch in vollem Gange oder befindet sich noch in der Anfangsphase. Auf einem Arbeitstreffen am 11. Oktober in Naumburg haben inzwischen 10 Städte des Landes Sachsen-Anhalt (Aschersleben, Halberstadt, die beiden Lutherstädte Eisleben und Wittenberg, Merseburg, Naumburg, Quedlinburg, Sangerhausen, Weißenfels und Zeitz) eine gemeinsame Initiative zur Vorbereitung des Stadtumbaus in der Praxis gebildet.

Für unser Projekt wurden im Frühjahr ds. Jahres in Abstimmung zwischen dem BMVBW, dem BBR, den Länderministerien und den beteiligten Instituten aus zunächst 25 sogenannten Verdachtsfällen acht Kommunen als Beispielstädte (Best Practices) ausgewählt. Dies sind, nach ihrer Größe gestaffelt: Leipzig, Chemnitz, Magdeburg, Gera, Hoyerswerda, Bautzen, Wittenberge und Leinefelde. Legt man die im vorigen Jahr in der Expertenkommission verwendeten Stadttypen in ihrer Differenziertheit nach der Alterszusammensetzung der Wohnbaubestände zugrunde, so sind zwei dieser Städte (Hoyerswerda und Leinefelde) sogenannte DDR-Entwicklungsstädte mit einem dominierenden Anteil an Plattenbauwohnungen, fünf Städte sogenannte Doppelstädte und eine Stadt (Bautzen) eine sogenannte Altbaustadt mit einem dominierenden Altbauanteil von mindestens 70 Prozent.

Die derzeitigen Wohnungsleerstandsquoten dieser Städte liegen im überdurchschnittlichen Bereich zwischen etwa 17 Prozent (Gera und Leinefelde) und etwa 22 bis 25 Prozent (Magdeburg, Wittenberge und Chemnitz). In Leipzig und Hoyerswerda macht der Leerstand jeweils etwa 20 Prozent aus.

Integrierte Stadtentwicklungskonzepte dürfen sich ebenso wie die künftig notwendigen Stadtumbauprozesse nicht auf die Heilung gegenwärtiger Symptome von Schrumpfungsund Leerstandsentwicklungen beschränken, sondern sollten grundsätzliche Ursachen und Entwicklungsverläufe als Ausgangspunkte nehmen. Stadtentwicklungspolitik ist nachhaltig nur sinnvoll, wenn sich in ihr Wohnungspolitik mit Wirtschafts- bzw. Arbeitsmarktpolitik, Verkehrspolitik, Sozialpolitik und Jugendpolitik überlagert.

Die heute vorhandenen Erfahrungen mit der Arbeit an Integrierten Stadtentwicklungskonzepten zum Stadtumbau lassen eine Reihe von Schlussfolgerungen zu, die ich in 10 knappen Punkten zusammenfassen möchte.

(1) Um die Tragfähigkeit der wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Aspekte innerhalb der Integrierten Stadtentwicklungskonzepte zu sichern, sollten Integrationsprozesse zumindest in dreifacher Weise Berücksichtigung finden:

  • die Integration der Fachressorts auf kommunaler Ebene,
  • die Integration der Akteure des Wohnungsmarktes,
  • die Integration der betroffenen Bürgerinnen und Bürger.

Die Erarbeitung der Stadtentwicklungskonzepte sollte in den Kommunen möglichst von Anfang an zur „Chefsache“ der Bürgermeister bzw. Oberbürgermeister gemacht werden. In der derzeitigen Praxis vor Ort zeigt sich, dass die Federführung und verwaltungsinterne Koordination bei der Erarbeitung der Stadtentwicklungskonzepte zumeist bei der Bauverwaltung (in größeren Städten) bzw. beim Bürgermeister (in kleinen Städten) liegt. Andere Fachressorts werden bei Bedarf konsultiert oder zu den entsprechenden Beratungen hinzugezogen. Bezüglich der Einbeziehung der Akteure des Wohnungsmarktes beschränkt man sich in den meisten Städten bislang weitgehend auf eine Beteiligung der großen Wohnungsunternehmen, meist der kommunalen Gesellschaft und der größten Genossenschaften. Die Integration der betroffenen Bürgerinnen und Bürger erfolgt derzeit i.a. punktuell und oftmals erst zu einem sehr späten Zeitpunkt.

(2) Stadt- bzw. gemeindliche Entwicklungskonzepte müssen die jeweilige Kommune als Ganzes umfassen und sollten angesichts der erheblichen Suburbanisierungsentwicklung und der sich vielfach verstärkenden Stadt-Umland-Problematik auch die jeweilige Stadtregion mit einbeziehen. Im Rahmen dieses Ansatzes sollten deutliche räumliche Schwerpunktsetzungen des künftigen Handelns entsprechend den jeweiligen Herausforderungen durch Schrumpfungs- und Leerstandsentwicklungen vorgenommen werden. Aus dem Gesamtkonzept werden für einzelne besonders stadtentwicklungsrelevante Stadtteile detailliertere Konzepte abgeleitet. In der Praxis der uns bisher vorliegenden Konzepte zeigt sich, dass der erhobene gesamtstädtische Anspruch zwar in den meisten, aber noch nicht in allen Kommunen erfüllt ist. Die Einbeziehung der Umlandgemeinden zeichnet sich jedoch als eine sehr schwierige und konfliktträchtige Aufgabe ab. Durch die Komplexität des Verfahrens zur Erstellung der Integrierten Stadtentwicklungskonzepte bereits in hohem Maße belastet, beschränken sich die meisten Kommunen bislang auf die Abstimmung „im Inneren“.

(3) Als Zeithorizont für die Stadtentwicklungskonzepte sollten die Jahre 2010 bzw. 2015 angesetzt werden. Eine zeitliche Staffelung in die Phasen kurzfristig (bis 2005), mittelfristig (2006 bis 2010) und langfristig (2011 bis 2015), wie sie bislang erst in einigen wenigen Städten vorgenommen wird, kann sinnvoll sein.

(4) Wesentliche Ausgangspunkte für die Erarbeitung der Stadtentwicklungskonzepte stellen die jeweiligen demographischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen und Perspektiven dar. Dazu gehören Aussagen zur Zentralität und Funktion einer Kommune im Zusammenhang mit der Region sowie mit den Bezügen innerhalb Deutschlands und der Europäischen Union, die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, die Arbeitsmarkt- und Einkommensentwicklung, Aussagen zur Sozialstruktur, zu Wanderungstendenzen und Pendlerströmen.

(5) Große Bedeutung bei der Arbeit an den Integrierten Konzepten ist den Aussagen zum Wohnungsbestand und zu den Wohnungsteilmärkten beizumessen. Auf der Angebotsseite sind sorgfältige Differenzierungen der Bestände nach Baualter, Bauart, Eigentumsformen und räumlicher Verteilung, Modernisierungsgrad, Leerstand und Wohnungsbelegung notwendig. Die diesbezüglich in den Städten vorhandenen Daten unterscheiden sich hinsichtlich Qualität, Differenziertheit und Aktualität teilweise gravierend. In vielen Städten wird eine Neuerhebung (bspw. durch Gebietsbegehungen oder durch Auswertung der vorhandenen Daten der relevanten Versorgungsträger) unumgänglich sein. Auf der Nachfrageseite geht es – unter Einbeziehung des stadtregionalen Wohnungsund Immobilienmarktes – um eine differenzierte Wohnungsnachfrageprognose unter Berücksichtigung prinzipieller Tendenzen der Wohnflächen- und Mietentwicklung. Das Institut für ökologische Raumentwicklung hat im Rahmen unseres Forschungsprojektes hierzu eine Rechenmethodik erarbeitet, deren Grundzüge in der heute vorgelegten Broschüre dargestellt sind. Herr Deilmann vom IÖR wird im folgenden Redebeitrag darauf Bezug nehmen.

(6) Über die Wohnungsmarkt- und Wohnungsbauentwicklung hinaus sind insbesondere auch Stärke-Schwäche-Analysen aus städtebaulicher Sicht, einschließlich wesentlicher Aussagen zur Entwicklung der Infrastrukturausstattung (sozial und technisch) wichtig für die Arbeit an den Integrierten Stadtentwicklungskonzepten. Aufbauend auf den Ergebnissen der gesamtstädtischen bzw. stadtregionalen Bestandsaufnahme sollte eine Differenzierung nach städtebaulichen Gebietstypen erfolgen und in einem zweiten Schritt gebietsbezogene Entwicklungsziele fixiert, d.h. Prioritätensetzungen vorgenommen werden, z.B. Erhaltungsgebiete, Umstrukturierungsgebiete, Schrumpfungsgebiete o.ä. sowie Gebiete ohne Handlungsdruck. Im Ergebnis entsteht ein Grobkonzept, das gebietskonkrete Aufwertungspotenziale, zu sichernde Standorte und Standorte mit Rückbauerfordernissen ausweist.

(7) Leider noch weitgehend ungelöst ist das Problem der Schaffung eines wirksamen Interessen- und Lastenausgleichs zwischen einzelnen Wohnungseigentümern im Blick auf eine verträgliche Umlagerung der marktbereinigenden Wirkung von Rückbaumaßnahmen in Umstrukturierungsgebieten. Über diese Thematik wurde bereits im vergangenen Jahr in der Expertenkommission „Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Ländern“ (Lehmann-Grube-Kommission) heftig diskutiert. Dennoch scheint bisher niemand so recht über das verhängnisvolle „Mikado-Spiel“ hinausgekommen zu sein: „Wer sich bewegt, hat schon verloren“. Ansätze zur Überwindung dieses Dilemmas wurden Anfang ds. Jahres in Chemnitz entwickelt, hatten aber angesichts der Brisanz der auftretenden Konflikte bisher offenbar wenig praktischen Erfolg. Bei der künftigen Vergabe und Nutzung der staatlichen Mittel für den Stadtumbau sollte diese Frage in Verantwortung der jeweiligen Kommunen einer vertretbaren Lösung zugeführt werden.

(8) Rückbaugesellschaften (bzw. die in Chemnitz diskutierte „Stadtumbau GmbH“) zur Koordinierung von Rückbaumaßnahmen einschließlich der Vor- und Nachbereitung der Maßnahmen befinden sich derzeit noch in einer sehr frühen konzeptionellen Phase. Es zeichnet sich jedoch ab, dass es ohne derartige Lösungsansätze schwerlich möglich sein wird, eine für alle betroffenen Akteure in der Kommune vertretbare Regelung (vgl. den beabsichtigten „Pakt der Vernunft“ in Leipzig) zu finden.

(9) Was nach größeren Gebäudeabbrüchen mit den entstehenden Abrissbrachen werden soll, ist derzeit ebenfalls in vielen Städten noch unklar, zumal es neben solchen Unternutzungen auch schon über einen längeren Zeitraum hinweg vielfach erhebliche Industrie- und Gewerbebrachen, ungenutzte Bahnanlagen u.ä. gibt. Für den im Bericht der Expertenkommission favorisierten eigentumsorientierten Wohnungsneubau auf innerstädtischen Recyclingflächen gibt es derzeit in mehreren Städten, z.T. auch außerhalb der ausgewählten acht Beispielstädte, interessante Überlegungen. Erste realisierte Beispiele für kleinmaßstäblichen Wohnungsneubau auf Abrissflächen in Plattenbaugebieten kann man inzwischen in Cottbus (Stadtteil Sachsendorf-Madlow) und in Hoyerswerda, Wohnkomplex VIII sehen.

(10) Die Erarbeitung Integrierter Stadtentwicklungskonzepte sollte so angelegt werden, dass ein effizientes Kontroll- und Frühwarnsystem (Monitoring) geschaffen wird, mit dem es möglich ist, die Konzepte in Anpassung an real einsetzende Entwicklungen flexibel und anpassungsfähig zu gestalten.

Von Prof. Dr. Werner Rietdorf, IRS (Projektleiter)

Einflüsse der Wohnungsnachfrage auf die Gestaltbarkeit des Strukturwandels

Beim Aufbau eines funktionierenden Wohnungsmarktes in Ostdeutschland muss die gleichzeitige Einbeziehung der städtebaulichen, sozialen und ökologischen Aspekte erreicht werden. Eine quantitativ rückläufige Wohnungsnachfrage bietet hier enorme Gestaltungschancen für die Städte. Es müssen unter diesen Umständen die Nachfrager nicht mehr auf wesentliche Wohnwünsche verzichten, sofern die ökonomische Situation der Haushalte dies zulässt.

Unter den Bedingungen der Unternutzung der Wohnungsbestände ist es für die Nachfrager leicht, ihre Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Erst wenn sich die Wohnwünsche der Haushalte ändern und sich diese nicht mehr im Wohngebiet befriedigen lassen, wird ein Wohngebietswechsel in Kauf genommen. Gründe hierfür können insbesondere in den Mietpreisrelationen innerhalb und zwischen einzelnen Bestandstypen, in der Attraktivität bestimmter Gebäudetypen oder im Image des Wohngebietes gesehen werden.

Die Wohnungsnachfrageentwicklungen determinieren die zukünftigen Angebotsentwicklungen. Die Bestandsstruktur muß deshalb hinsichtlich ihrer Kompatibilität zur Nachfragerstruktur weiterentwickelt werden. Das bedeutet: die Wohnungsangebote müssen den Wohnwünschen der Haushalte angepasst werden. Die Aufgabe der Wohnungsunternehmen wird es deshalb sein, diese Wohnwünsche der Haushalte zu erfassen und ihre Wohnungsbestände für die ausgewählten Nachfragergruppen umzugestalten und als attraktive Angebote bereitzustellen.

Jede Vorausberechnung zukünftiger Nachfrageentwicklungen ist mit hohen Unsicherheiten verbunden. Deshalb ist eine Erstellung von mehreren Szenarien sinnvoll und dringend anzuraten. In diesen können wichtige Verhaltensannahmen zur Bevölkerungsentwicklung, zum Haushaltsbildungsverhalten sowie zu den zukünftigen Nachfragepräferenzen der Haushalte und zur Angebotsentwicklung variiert und in ihren Auswirkungen auf die zukünftig nachgefragte Angebotsstruktur untersucht werden. Der Vergleich der Szenarienergebnisse zeigt den Kommunen Handlungsspielraum auf, um in Zusammenarbeit mit den Wohnungsunternehmen nach den besten Konzepten zur Wohnungsbestandsentwicklung zu suchen.

Während die Einflüsse der natürlichen Bevölkerungsbewegungen noch ziemlich genau vorhersehbar sind, weil diese Bevölkerung schon heute in der Region lebt, können die räumlichen Bevölkerungsbewegungen, insbesondere die Einflüsse der Fernwanderungen, im wahrsten Sinne des Wortes nur geschätzt werden. Diese Wanderungen werden heute und in Zukunft sehr stark durch wirtschaftliche und politische Einflüsse bestimmt werden.

Schwer vorhersehbar sind auch die Verhaltenseinflüsse der Haushaltsbildung. Die Herausbildung neuer Lebensformen, die zukünftigen Scheidungsquoten und das Auszugsalter der Jugendlichen aus der elterlichen Wohnung werden entscheidend die Dynamik der Haushaltsverkleinerung beeinflussen. In vielen Städten wird es trotz weiterem Absinken der durchschnittlichen Haushaltsgröße zu abnehmenden Haushaltszahlen kommen. Bisher hat die Haushaltsverkleinerung oftmals den Effekt des Bevölkerungsverlustes ausgeglichen.

Während das Wohnungsangebot auf die veränderten Wohnwünsche zukünftig flexibler reagieren wird und muss, passen sich auch umgekehrt die Wohnwünsche der Haushalte einem veränderten Wohnungsangebot an. Das breite Angebot qualitativ besserer Wohnungen regt auch die Konsumwünsche der Haushalte an. Dies wurde gerade Mitte der 90er Jahre an der gegenüber der Vorwendezeit großen Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern deutlich. So beeinflussen sich Angebot und Nachfrage gegenseitig. Die Nachfragetendenzen in Ostdeutschland unterliegen noch keinen stabilen Trends. Hier muss insbesondere durch den initiierten Stadtumbau Ost in den nächsten Jahren mit erheblichen Turbulenzen gerechnet werden.

In der vom IÖR angebotenen Methodik zur Wohnungsnachfrageprognose für Kommunen wurden die Wohnungsbestände insbesondere nach Bebauungsstrukturtypen differenziert. Für die Attraktivität der Bestände ist nicht nur die Lage und das Wohnumfeld entscheidend, sondern insbesondere auch die Mietpreise und der Anteil der Wohnungsleerstände in den benachbarten Beständen beeinflusst die zukünftige Nachfrageentwicklung deutlich. Attraktive Bestände können auch bei sinkenden Haushaltszahlen noch Haushalte anziehen. Für diese Bestände kann dann von einer sich stabilisierenden Nachfrage ausgegangen werden.

Die Rechenmethode für die Erstellung der Szenarien zur Nachfrageentwicklung bietet den Kommunen ein Instrument an, um Planspiele zur Stadtentwicklung durchführen zu können. Alternative Szenarien zur Nachfrageentwicklung können hiermit erstellt werden. Die mit dem Begriff „Status-Quo-Szenario“ aufgezeigte mögliche Entwicklungsrichtung der Stadt dient der Vergegenwärtigung der Gefahren, die der Stadt drohen, wenn keine gegensteuernde Entwicklungskonzepte für die schrumpfende Stadt erarbeitet würden und die Entwicklung in der Kommune dem Selbstlauf überlassen würde.

Für die Erstellung der „Leitbildszenarien“ werden den städtischen Akteuren sehr gute Kenntnisse ihrer demographischen und wohnungswirtschaftlichen Prozesse abverlangt. Zusätzlich sind innovative Konzepte gefragt, um die Wohnungsnachfrage bewusst in Stadtgebiete zu lenken, wo aus städtebaulicher Sicht eine Ausweitung der Nachfrage wünschenswert wäre.

Bei der Bewältigung des Strukturwandels darf die sozioökonomische Entwicklung der Nachfrager, insbesondere die Arbeitslosen- und Einkommensentwicklung der Privathaushalte nicht aus den Augen verloren werden. Wohnungen im unteren Mietpreissegment müssen in ausreichendem Maße erhalten bleiben oder vielleicht sogar ausgeweitet werden. Über die notwendigen Qualitätsstandards dieser Sozialwohnungen sollte noch entschieden werden.

Eine Orientierung auf die verstärkte Bestandsnutzung gegenüber dem Neubau bedeutet aus ökologischer Sicht, dass die Sanierung des Bestandes auf wärmetechnisch hohem Niveau erfolgen sollte. Ansonsten ist der Bestand aus energetischer Sicht mit dem Neubau nicht konkurrenzfähig und wird zur CO2-Erblast für die kommende Generation. Die Aufwendungen zum Erhalt des älteren Geschosswohnungsbestandes haben ihre Grenzen. Aus wirtschaftlicher und ressourcenpolitischer Sicht muss in Einzelfällen der Ersatzneubau günstiger als der Erhalt von Gebäuden im älteren Geschosswohnungsbestand bewertet werden.

Leerstand im Bestand erzeugt ungewollte Mehrverbräuche an Heizenergie. Eine Konzentrierung leerstehender Wohnungen (innerhalb eines Gebäudes, bzw. freigezogene Gebäude) kann je nach Gebäudetyp zur Einsparung von Heizenergie in einer Größenordnung von 10 % bis 20 % beitragen.

Wohnungswirtschaftlich rentable Bestände sollten auch in Wohngebieten mit derzeit hoher Leerstandsquote nicht beseitigt werden, solange die Mieter sich dort wohlfühlen. Es bleibt deshalb zu prüfen, ob die Nachfrage in diesen Beständen auch dauerhaft vorhanden sein wird. Die zukünftige Stadtentwicklung sollte insbesondere auf Positivstrategien aufgebaut werden, um einen ökologischen Umbau der Gebäudebestände und des Wohnumfelds mit einer Neuorientierung der Wohngebietsentwicklung verbinden zu können. Aus einem eventuellem Rückbau kann auf diese Weise eine ökologische Umgestaltung und Wiederherstellung funktionstüchtiger städtischer Strukturen entstehen.

Von Clemens Deilmann und Irene Iwanow,Institut für ökologische Raumentwicklung e.V. Abteilung Wohnungswesen und Bauökologie 

Aufgabenstellung und Lösungsansätze aus der Sicht des Städtebaus

10 Thesen:

1. Ohne Planung geht es nicht!

Hochentwickelte Volkswirtschaften haben die Instrumente und Fähigkeiten, Entwicklungen vorauszudenken und Szenarien vorzuführen. Für bewusst handelnde Politik ergibt sich die Notwendigkeit, aus der Verantwortung für das Wohl der Gesellschaft und jedes Einzelnen solche Instrumentarien zu nutzen. Die Ausblendung dieses übergreifenden Planungsansatzes im vergangenen Jahrzehnt, einseitig wirtschaftsliberale Ansätze, Reduzierung der Planung auf formale Bauleitplanungen, ungenügende bzw. fehlende regionale Vernetzungen und zumindest in der späteren Phase kontraproduktive fiskalische Anreize haben in ostdeutschen Kommunen differenziert, aber vielerorts problematische Konflikte zwischen Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung erzeugt. In Wahrnehmung ihrer Planungshoheit sind die Kommunen aufgefordert, ihr Denken und Handeln auf diesen Aspekt zu richten. Eigenständiges Agieren ist herausgefordert.

2. Schonungslose Bestandsaufnahme erforderlich!

Grundlage allen konzeptionellen Agierens ist, sich über die Potenzen der Stadt und der Region im nationalen, europa- und weltweiten Kontext zu verständigen. Dazu gehören Wirtschafts- und Arbeitsplatzchancen, demografische Entwicklungen, Migrationstendenzen und daraus abgeleitete Bedarfsanalysen und Prognosen. Nicht das Gewünschte, das Realistische muss das Nachdenken über die Zukunft im Kern bestimmen.

3. Nicht Wachstum, Reduktion ist die Herausforderung!

Alles Sinnen und Trachten von Politikern, Wohnungswirtschaftlern, Eigentümern, Baubehörden, Banken und Fördermittelgebern, Planern, Architekten und auch Lehrenden war und ist geprägt vom Gedanken des Wachstums. Der jetzt erkennbare Prozess ist keine Krise schlechthin , sondern ein grundsätzlicher Strukturwandel, dessen Umfang und Auswirkungen erst längerfristig erfassbar werden. Er bedeutet eine Herausforderung an die Gesellschaft, die sich jeder schnellen Lösung entzieht.

4. Einheit der Akteure und Betroffenen anstreben!

Voraussetzung für ein optimales Bewältigen ist, das Problem als gesamtgesellschaftliche Herausforderung zu sehen und es im Sinne eines gesamtgemeindlichen Anliegens anzugehen. Die Initiativen sollten von der Verwaltungsspitze ausgehen. Sie sollten die Gleichberechtigung aller Akteure und Betroffenen respektieren und die diesem Prozess innewohnenden Risiken sollten auf einen breiten Konsens vertrauen können. Die Moderation des Prozesses , die rechtzeitige Einbeziehung der Öffentlichkeit, Probleme des Lastenausgleichs u.a. sind Probleme, die mit hohem Qualitätsanspruch zu bewältigen sind.

5. Regional vernetzt denken und handeln!

Das Behandeln der Problematik in den engen Grenzen der Kommune wird der Herausforderung nicht annähernd gerecht. Es muss zumindest der jeweilige Ordnungsraum in die Betrachtung einbezogen werden und Aspekte der Raumordnung und Landesplanung sind zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Besiedlungsdichte entspannte Regionen können im Wettbewerb der Regionen interessante Anreize zur Lebensqualität bieten und Ziele für einen bewusst gesteuerten Prozess der Weiterentwicklung definieren.

6. Nachhaltigkeit ernsthaft wollen!

Der Stadtumbauprozess wird sich unerbittlich zwischen der Vernichtung von Werten und der Suche nach neuen Qualitäten bewegen müssen. Das letztere bietet die einzig vertretbare Legitimation gegenüber der Gesellschaft und damit die Voraussetzung für den Einsatz öffentlicher Finanzfonds. Damit ist der permanente Abgleich ökonomischer Effekte mit ökologischen, sozialen und baukulturellen Erfordernissen unerlässlich. Konzentrierte Flächennutzung, Stadt der kurzen Wege u.a. der vielen Aspekte einer nachhaltig entwickelten Stadt müssen als Einheit mit dem Geschehen am Wohnungsmarkt und der Schaffung von privatem Wohneigentum gesehen werden.

7. Innenstädte stärken!

Gezielt nachhaltiges Agieren orientiert unter dem Aspekt des Konzentrierens unweigerlich auf die Entwicklung der Innenstädte. Die Bewahrung baukultureller Werte der europäischen Stadt als Ziel einer zivilisierten Gesellschaft kann effektiv gekoppelt werden mit Eigentumsentwicklung im Gebäudebestand, mit neuen Qualitäten attraktiven Wohnens für neue Generationen und das mobilitätseingeschränkte und damit sinnvollerweise städtische Leben der zunehmend älteren Bevölkerungsgruppen.

8. Leitbilder mit Zeitbezug entwickeln!

Die Vermittlung der Problematik in der Öffentlichkeit und die für die Bewältigung erforderlichen Anlauf- und Umsetzungszeiten erfordern zeitlich und räumlich gestufte Szenarien auf gesamtstädtischer und teilräumlicher Ebene. Realitätsnähe ist in jedem Falle angeraten. Die animative Qualität dieser Visionen wird wesentlich auf den Prozess einwirken. Vernichten von Werten darf nicht vordergründiges Ziel sein. Abklärungen zur Nachnutzung müssen unabdingbar eingefordert werden.

9. Kreativität demonstrieren!

Die erkennbare Dimension dieses Transformationsprozesses ist eine Herausforderung an die gesamte Gesellschaft. Ihn verantwortungsbewusst zu bewältigen, bedeutet komplexes Herangehen und Einbeziehen aller erkennbar Betroffenen, der öffentlichen und privaten Eigentümer, der Träger der Infrastrukturen und weiterer vernetzter Partner. Alle sind zu Innovation veranlasst, ihre Kreativität ist herausgefordert und bis zum Experiment sollten alle Möglichkeiten des Testens im Interesse eines effektiven Erkenntnisprozesses ausgeschöpft werden. Ziel müssen funktionsfähige Städte im regionalen Bezug sein, die sich durch ein innovatives Milieu auszeichnen und sich somit auch wirtschaftspolitisch im Wettbewerb behaupten können.

10. Am Programm lernen!

Alle Beteiligten – Politiker, Eigentümer, Planer und Bürger – sollen mit Flexibilität und Offenheit die Problematik angehen. Das Programm bedarf des ständigen Monitorings und einer effektiven Begleitforschung. Die Probleme sind nicht im Sinne von Hierarchien erfass- und lösbar. Sie sind nur vernetzt zu erfassen und der Lösungsprozess sollte ständig interaktiv hinterfragt werden. Erfahrungsaustausche und eine Einrichtung eines Informations-Pools sollten organisiert werden. Das Programm darf nicht vordergründig zu einem neuen Markt oder gar zu einem „Boom“ mit vorgeschaltetem reinem Verwaltungsakt ausarten, sondern es muss den sinnvollen Einsatz der Förderung zur Bedienung abgeklärter und ausgewogener gesellschaftlicher Zielstellungen garantieren.

Von Michael Bräuer, Staatssekretär a. D., Rostock