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Architektur für Wohnprojekte - Eine angemessene Honorierung erzielen?

Artikel vom 12.11.2013

Es mutet skurril an und hat sich doch tatsächlich so abgespielt: Noch nach fünf Monaten Planungszeit ging eine Baugruppe selbstredend davon aus, die Kommune käme für die Architektenhonorare auf. Tragen Architekten selbst zu solchen Fehleinschätzungen ihrer Auftraggeber bei, etwa indem sie zwecks Akquise kostenfreie Leistungen erbringen? Oder versäumen, von Anfang an in einem klaren Statement auf die anfallenden Planungskosten hinzuweisen?

Kommen Architekten bei dieser zeitaufwendigen Tätigkeit auf ihre Kosten und erzielen eine angemessene Honorierung?

Wie kann eine Wohn- oder Baugruppe dem Missverständnis aufsitzen, die Kommune käme für die Honorare der Architekten auf. Zwar zeigen sich viele Städte prinzipiell sehr interessiert daran, neue Formen des Wohnens und Bauens zu unterstützen und gemeinschaftliche Wohnprojekte oder  Baugemeinschaften anzusiedeln. Architektenhonorare privater Bauherren subventionieren sie aber in keinem Fall. Fehleinschätzungen dieser Art liegen zum Teil im hohen Engagement der Wohn- und Baugruppen begründet. Angesichts des eigenen immensen Einsatzes für ihr Projekt tendieren sie dazu, den Umfang öffentlicher Fördermöglichkeiten und kommunaler Unterstützung überzubewerten.

Allerdings sollte ein Architekt in einer solchen Situation prüfen, ob er selbst zu diesem Irrtum seiner Auftraggeber beigetragen hat, etwa indem er zum Zweck der Akquise kostenfreie Leistungen erbrachte? Wurde versäumt, von Anfang an in einem klaren Statement auf die anfallenden Planungskosten hinzuweisen?

Managementqualifikationen sind für Architekten äußerst wichtig. Als Signal nach außen und um erkennen zu können, ab wann im Bereich der Selbstausbeutung gearbeitet wird, empfehlen Fachleute Managementberatung und Seminare zum Thema Wirtschaftlichkeit. Neuland betreten Architekten, die erstmals mit einer Wohninitiative einen Architektenvertrag abschließen, der unter anderem die Durchführung eines partizipativen Planungsprozesses zum Gegenstand hat. Juristische Beratung bei der Vertragsgestaltung kann hier sinnvoll und hilfreich sein. Alle diese Leistungen werden von den Architektenkammern der Länder angeboten.

Honorarfrage mit der Gruppe klären

Planen zusammen mit einer Wohnprojektgruppe erfordert notwendigerweise größeren zeit­lichen Aufwand als die Tätigkeit für einen einzelnen Bauherren. Architekten mit Erfahrung in partizipativer Planung sprechen von viel Zeit und Engagement, die sie investieren. Wer nicht konsequent ist, beutet sich tatsächlich selbst aus. Architekten müssen zu einem ganz frühen Zeitpunkt auf den Wert ihrer Arbeit hinweisen und kommunizieren, dass ihre Tätigkeit nicht im „Hobbybereich“ angesiedelt ist. Sie bieten eine Dienstleistung an, die Geld kostet.

Die Honorare der HOAI gleichen erfahrungsgemäß die Mehrarbeit nicht aus, denn partizipative Planungsmethoden erfordern Zeit. Termine mit dem Plenum finden am Abend oder am Wochenende statt. Architekten müssen für sich festlegen, in welchem Umfang sie diese Sonderleistungen, die über den Standard hinausgehen, erbringen wollen und zu welchen Konditionen, und sie müssen auch diesen Punkt frühestmöglich mit den Auftraggebern klären.1

Planen mit einer Wohngruppe erfordert – über den zeitlichen Aufwand und ein besonderes Engagement hinaus – oft eine gute Portion Idealismus von Seiten der Architekten. Wer bereits über einschlägige Vorerfahrungen verfügt, sei es als Planer, sei es als Bewohner, hegt Zweifel, ob sich dieser überdurchschnittliche Einsatz bei jedem Projekt in der Honorargestaltung widerspiegeln kann. Denn realistischerweise muss gesehen werden, dass ein Teil der Gruppen nicht über den erforderlichen finanziellen Spielraum verfügt, um die Mittel für Honorare über dem Niveau der HOAI aufzubringen.

Finanzierung des Architektenhonorars

Die Planungskosten tragen die Gruppenmitglieder anteilig. Häufig ist eine Wohnprojektgruppe bei Planungsbeginn noch nicht komplett. Dann legen die Mitglieder der Initiativgruppe bereits anfallende Rechnungsbeträge vor und bringen sie später in die Gesamtfinanzierung ein.

Im Anfangsstadium ist das Ausfallrisiko für den Architekten bei Neubauprojekten am höchsten, da die Immobilie als Sicherheit noch nicht vorhanden ist. Im Einzelnen hängt die Haftungsfrage von der rechtlichen Konstruktion des Wohnprojekts ab, eine Thematik, die hier nur kurz angerissen werden kann.2

  • Während der Planungs- und Bauphase bildet die Gruppe, soweit sie sich nicht eine  andere Rechtsform gibt, quasi automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Jeder Gesellschafter haftet voll, also auch mit seinem Privatvermögen.
  • Vor allem Gruppen mit höherer Teilnehmerzahl konstituieren sich in der Anfangsphase als eingetragener Verein (e.V.), der mit dem Vereinsvermögen haftet.
  • Wenn Wohnprojekte für ihr Vorhaben eine eingetragene Genossenschaft (eG) gründen oder sich einer bereits bestehenden Genossenschaft eines anderen Wohnprojekts,einer sogenannten Dachgenossenschaft, anschließen, haftet neben dem Genossenschaftsvermögen jedes Mitglied in Höhe seines gezeichneten Anteils für Verbindlich­keiten der Genossenschaft.

Wer haftet für das Honorar, wenn zur Wohngruppe noch weitere Interessenten dazustoßen oder Einzelne wieder abspringen? Anfangskosten und Kosten für die verschiedenen Leistungsstufen werden bei einem Wechsel von Beteiligten aus dem Gesellschaftsvermögen be­glichen, in das später Dazukommende ebenfalls einzahlen.

Auch wenn die Beteiligten einer Wohnprojektgruppe einkommensmäßig große Unterschiede

aufweisen, sind sie im Grundsatz verpflichtet, die Anfangskosten zu gleichen Teilen zu tragen, es sei denn, die Gruppe einigt sich auf einen abweichenden Verteilungsschlüssel. Sobald die einzelnen Haushalte ihre Wohnflächenwünsche festgelegt haben, spätestens aber wenn die Wohnungen den Gruppenmitgliedern zugeordnet sind, bemisst sich diese Quote anhand der individuellen Wohnfläche.

Nach Beobachtungen aus der Zusammenarbeit mit Gruppen tun sich die Auftraggeber mit der Zahlung der ersten Rate am schwersten. Das ändert sich mit der Erkenntnis, dass Planungskosten und Zeitaufwand des Architekten in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Abgrenzen zwischen Akquise, Vorplanung und Projektentwicklung

Wohnprojektgruppen stellen erfahrungsgemäß intensive Überlegungen an, wie Kosten eingespart werden können, damit sich ihr Vorhaben letztendlich rechnet. So erklären sich Fragen dieser Art: „Wie können Interessenten das Grundwissen von Architekten frühzeitig und kostengünstig erwerben?“ Solche und ähnliche Anliegen dürften gar nicht selten in die Bitte an einen Architekten münden, doch „mal eben so“ ein paar Gedanken zur Gestaltung des Wohnprojekts zu fixieren. Vor der Versuchung, auf diese Art Akquise für einen späteren Planungsauftrag zu betreiben, warnen Kollegen, die bereits für Wohn- oder Baugruppen gearbeitet haben.

Verschärft stellt sich dieses Problem, wenn Architekten ein Projekt initiieren und sich mit einem eigenen Konzept auf die Suche nach einer Gruppe begeben, wie es bereits im Bereich der Baugemeinschaften gängige Praxis ist. Sicher tragen Architekten das wirtschaftliche Risiko, wenn derartige Vorhaben nicht zustande kommen. Im Erfolgsfall sollten sie, so der Rat gruppenerfahrener Architekten, der Versuchung vorbeugen, diese Phase als Akquise für den späteren Planungsauftrag zu betrachten. Die sogenannte Serviceprojekt­entwicklung und die Projektbetreuungskosten sind vielmehr sofort in die Baukostenschätzung einzurechnen.

  1. Informationen und Beratung für Architekten und Bauherren zur Vertrags- und Honorargestaltung bieten die Architektenkammern der Länder, so zum Beispiel in Hessen das Referat Recht der AKH. www.akh.de/service/recht/ansprechpartner
  2. Einen sehr guten Überblick zu den hier genannten und allen weiteren Rechtsformen, die für Wohnprojekte in  Frage kommen, gibt Stiftung trias, Rechtsformen für Wohnprojekte  Bezug: www.stiftung-trias.de (> Informationen > Infomaterial)