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Wohnbedürfnisse und der Wandel des Immobilien-Kaufverhaltens

Artikel vom 06.06.2005

Nichts hält für die Ewigkeit - das galt bisher vor allem für Partnerschaften und das Verhältnis des Menschen zu seinem Bankkonto. Wie das Bonner Forschungsinstitut Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen LBS herausgefunden hat, lockert sich nun auch die Beziehung zum Eigenheim. Nicht mehr jedem Hauskauf liegt automatisch der Wunsch nach ewiger Bindung zu Grunde. Von Miriam Beul

Wer heute ein Haus erwirbt, will es nicht unbedingt für immer behalten

Basierend auf der Einwohner- und Verbraucherstatistik des Statistischen Bundesamtes (EVS, 1998), in der die Ergebnisse von 45.000 Haushaltsbefragungen ausgewertet wurden, leitet Empirica verschiedene Erwerbertypen ab. Dazu wurden unter anderem die Eigenkapitalausstattung, das Alter sowie der Familienstand als Indikatoren herangezogen. Ergebnis: „Der Typ des klassischen Familienversorgers, der jeden Pfennig und viele Stunden Arbeit in sein Zwei- bis Drei-Generationen-Häuschen investiert, es als den Mittelpunkt der Welt ansieht und um keinen Preis aufgeben möchte, gehört offenbar der Vergangenheit an“, heißt es in der Studie. An seine Stelle treten sieben, zum Teil neue Erwerbertypen, unter anderem der „Lebensabschnittserwerber“ und der „Weichensteller“. „Beiden ist eigen, dass sie die Immobilie nicht fürs Leben, sondern erst einmal für eine bestimmte Phase erwerben“, sagt LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm.

Der Lebensabschnittserwerber

Der Lebensabschnittserwerber setzt sich mit dem Kauf der ersten Immobilie konkret in der Phase der Familienerweiterung - der Geburt des ersten oder zweiten Kindes - auseinander. Er legt Wert auf eine familiengerechte Wohnqualität. Dabei führt die Abwägung zwischen der Familien-, Arbeits- und Einkommenssituation häufig zur Wahl eines dezentralen Wohnstandortes. Gekauft wird keine Traumimmobilie, sondern ein funktionales, verkehrstechnisch gut gelegenes Neubauobjekt an der Peripherie oder im Umland.

„Der Lebensabschnittserwerber geht nicht davon aus, dass er das familiengerechte Haus für den Rest seines Lebens bezieht“, heißt es in der Studie weiter. Schon beim Erwerb stehe fest, dass mit zunehmender Verbesserung der finanziellen Situation die Suche nach einem neuen Haus beginnt. „Den Wunsch nach einer individuellen Architektenimmobilie verschiebt der Lebensabschnittserwerber auf später, wenn die Kinder aus dem Haus sind“, sagt Hamm. 21 Prozent aller potenziellen Eigenheimkäufer lassen sich diesem Typ zuordnen.

Der Weichensteller

Als ebenfalls neu bezeichnen die Empirica-Wissenschaftler den Käufertyp des „Weichenstellers“, auf den vier Prozent entfallen. Dieser nennt die erste Immobilie bereits als Single sein Eigen. Hierbei handelt es sich zumeist um Akademiker, die früh Karriere gemacht haben, überdurchschnittlich gut verdienen, ihr Geld mit vollen Händen ausgeben und eher in Großstädten leben. Zur Zeit des Immobilienerwerbs lebt dieser Käufertyp allein oder mit Partner ohne Kinder. Mit der Immobilieninvestition verfolgt er zwei Ziele: Sie hält ihn zum Sparen an und dient ihm außerdem als Geldanlage für den Aufbau eines dauerhaften Vermögens. Auf Veränderungen in der Lebenssituation reagiert der Weichensteller überaus flexibel: Die Singlewohnung wird dann vermietet oder verkauft.

Nach einer Emnid-Befragung im Auftrag der LBS im April 2004 würde ein Drittel aller Mieter, die heute unter 60 Jahre alt sind, kein Eigentum bilden wollen und lieber weiterhin zur Miete wohnen. Empirica hat diese Zahl mit dem Ergebnis der EVS von 2003 hochgerechnet. Demnach summiert sich die Gruppe der „ewigen Mieter“ auf 4,8 Millionen Haushalte. 34 Prozent oder 8,1 Millionen der unter 60-jährigen Mieter zählen zu den Schwellenhaushalten, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden nicht leisten können.

Angebot hinkt hinterher

Fünf Prozent oder 1,3 Millionen der unter 60-jährigen Mieter wären finanziell sehr wohl dazu in der Lage, wenn es entsprechende Einstiegsangebote gäbe. Dieses enorme Potenzial entspricht in etwa den Fertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern aus gut sechs Baujahrgängen. LBS-Direktor Hamm: „Die Wohnungsmärkte haben sich auf die veränderte Situation noch nicht eingestellt, sondern hinken dem eigentlichen Bedarf nach Vielfalt und Transparenz weit hinterher.“

Die Autorin: Miriam Beul ist Journalistin. Der Beitrag erschien zuerst in der Financial Times Deutschland vom 29.04.2005.